挂牌出让土地被叫停，竞买人能否要求赔偿

挂牌出让土地被叫停，竞买人能否要求赔偿

案情简介

2002年，某市国土局发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，某房地产公司（以下简称甲公司）按照公告要求提交了竞买申请，并缴纳了2000万元保证金。甲公司随后报出5000万元的最高报价。然而，就在挂牌期限临近结束时，国土局突然通知，因该宗地未经省级国土资源部门批准，挂牌出让被叫停，并将保证金退还给了甲公司。甲公司认为国土局的行为违反了法律规定，要求恢复挂牌或双倍返还保证金并赔偿损失。

与此同时，另一家房地产公司（以下简称乙公司）也参与了本次挂牌，并报出5100万元的报价。但国土局在挂牌前已设定底价为5700万元，且乙公司此前曾与国土局签订过一份土地使用权出让草签合同，涉及该地块的部分款项。国土局停止挂牌后，乙公司也未获得该地块。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，国土局发布挂牌出让公告属于要约邀请，甲公司提交竞买申请并报价属于要约，但国土局在挂牌期间因土地未经批准而停止挂牌，并未与甲公司签订出让合同，因此合同尚未成立。国土局的行为虽然导致交易无法完成，但由于土地审批手续不合法，挂牌本身无法继续，国土局不构成违约。法院最终驳回了甲公司要求双倍返还保证金等诉讼请求。

律师解读

第一，土地挂牌出让公告在法律上属于要约邀请，不是正式的合同。竞买人提交申请并报价，只是向出让方发出要约，出让方有权在挂牌期限内根据规则决定是否接受。本案中，国土局在挂牌期间因审批问题停止挂牌，并未接受甲公司的报价，因此双方之间并未形成有效的合同关系。

第二，挂牌出让必须依法进行。如果出让的土地本身未经合法批准，那么整个挂牌程序就存在根本性瑕疵，出让方有权终止。竞买人虽然支付了保证金并报了价，但无法要求出让方强行继续交易或承担违约责任，只能依据缔约过失责任主张信赖利益损失，但本案中甲公司未充分证明其损失。

第三，竞买人在参与土地挂牌前，应当主动核实土地审批手续是否完备，不能仅凭出让方的公告就盲目投入大量资金。如果出让方存在隐瞒或欺诈行为，竞买人可以依法索赔，但需要举证证明出让方有过错。

王德林律师提示：

参与土地挂牌出让前，建议委托专业律师审查出让文件的合法性，特别是土地是否已获得有权部门的批准。如果发现审批手续不全，最好暂缓缴纳保证金，避免资金被长期占用。在文山地区，类似土地交易纠纷时有发生，遇到此类问题可以及时咨询当地律师，评估法律风险后再做决定。

来源：《民事审判指导与参考》总第19辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市