挂牌出让公告属于要约还是要约邀请

挂牌出让公告属于要约还是要约邀请

案情简介

2002年11月，浙江省玉环县国土资源局在当地报纸上刊登了一则国有土地使用权挂牌出让公告，公告中明确了地块位置、面积、用途、容积率、起拍价、报名条件、保证金等具体信息。一家名为时间房地产的公司看到公告后，按照要求提交了报名材料并缴纳了2000万元保证金，准备参与竞买。然而，就在挂牌期限临近时，国土局突然以政策调整为由，撤回了该地块的挂牌出让活动，导致时间公司无法参与竞买。

时间公司认为，国土局发布的挂牌出让公告已经包含了合同的主要条款，属于要约，国土局撤回公告的行为构成违约，应当赔偿其损失。而国土局则主张，公告只是要约邀请，目的是吸引潜在买家发出要约，国土局有权在正式签约前撤回公告，不承担法律责任。双方争议的核心在于：这份挂牌出让公告到底是要约还是要约邀请？

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，本案中的挂牌出让公告属于要约邀请，而非要约。公告中虽然包含了土地位置、面积、起拍价等基本信息，但并未明确表示一旦有人报名并缴纳保证金就必然成交，而是需要经过挂牌、报价等程序才能最终确定成交。因此，国土局撤回公告的行为不构成违约，但考虑到时间公司为参与竞买已经投入了保证金和相关费用，国土局应当依据诚实信用原则，承担缔约过失责任，赔偿时间公司的合理损失。

律师解读

第一，要约和要约邀请的区别在于：要约是当事人希望与对方订立合同的意思表示，一旦对方承诺，合同即成立，要约人受其约束；而要约邀请只是希望他人向自己发出要约，邀请人不受其约束，可以随时撤回。本案中，挂牌出让公告明确要求竞买人先报名、缴纳保证金，再在指定时间内报价，这说明公告只是一个“邀请”，真正的要约是竞买人提交的报价单。

第二，缔约过失责任适用于合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则导致另一方信赖利益受损的情形。本案中，国土局在时间公司已缴纳保证金、准备参与竞买的情况下突然撤回公告，虽然不构成违约，但违反了诚信义务，应当赔偿时间公司因此产生的实际损失，比如保证金占用期间的利息、报名费用等。

第三，对于企业而言，参与土地出让等公开交易活动时，要仔细区分公告的性质。如果公告内容明确表示“出价最高者即成交”，则可能构成要约；如果公告只是邀请报名和报价，则属于要约邀请，主办方有权撤回。建议企业在参与前咨询专业律师，评估风险，避免因公告撤回而遭受不必要的损失。

王德林律师提示：

如果您在参与类似挂牌出让、招标拍卖等活动中遇到公告被撤回或交易取消的情况，建议及时收集报名材料、保证金凭证、公告原文等证据，咨询律师判断主办方是否违反了诚实信用原则。在文山地区，土地和房产交易日益活跃，企业和个人在参与前最好提前做好法律风险评估，避免因对公告性质理解错误而陷入纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第19辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市