破产清算组不履行房产过户协议怎么办

破产清算组不履行房产过户协议怎么办

案情简介

某商业银行与某酒厂在2002年5月签订了一份房地产抵顶协议，约定酒厂将其名下的房地产抵偿给银行，以结清双方之前的借款债务。协议签订后，酒厂向银行支付了一年的租赁费，但一直没有办理房地产过户手续。后来，酒厂在2003年11月被法院宣告破产，并成立了破产清算组。银行要求清算组继续履行协议，办理过户手续，但清算组认为这笔债务应纳入破产债权，不应单独处理，双方因此产生纠纷。

银行于是向高级法院起诉，要求清算组履行过户义务，并赔偿经济损失380万元。清算组则提出管辖权异议，认为案件应由受理破产案件的法院处理，并主张房地产抵顶协议无效，因为涉及的土地方国有划拨土地，酒厂无权处分。

法院怎么判

一审法院判决清算组在判决生效后10日内为银行办理抵债房地产的过户手续，但驳回了银行要求赔偿380万元的请求。清算组不服，上诉到最高人民法院。最高人民法院审理后认为，房地产抵顶协议是双方真实意思表示，且已实际履行，银行要求过户的请求有事实和法律依据。关于土地为划拨土地的问题，法院指出，协议并非直接转让土地使用权，而是以房地产抵债，不违反法律禁止性规定。最终，最高人民法院驳回了清算组的上诉，维持原判。

律师解读

这个案例主要涉及两个关键点：第一，企业破产后，已经签订并部分履行的房地产抵顶协议是否有效。法院认为，只要协议是双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，就应当继续履行。第二，破产清算组将这类财产纳入破产财产是否合法。根据最高人民法院关于企业破产案件的规定，已经抵顶给债权人的房地产，不属于破产财产，清算组无权单方面处置。

对于银行等债权人来说，风险在于：如果债务人进入破产程序，债权人需要及时主张权利，特别是对于已经签订抵债协议但未完成过户的财产，应尽快起诉要求履行，避免被清算组错误纳入破产财产。此外，协议中最好明确过户期限和违约责任，否则在诉讼中可能无法获得赔偿损失的支持。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议在签订抵债协议时就明确过户时间，并约定违约金。如果对方进入破产程序，不要等待破产清算组主动处理，应尽快委托律师向有管辖权的法院起诉，要求继续履行协议。在文山地区，此类案件我处理过多起，经验表明及时行动能有效保护您的权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第19辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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