项目转让和建筑工程承包合同怎么区分

项目转让和建筑工程承包合同怎么区分

案情简介

某房地产开发公司（以下简称利德公司）取得一块土地后，准备开发建设综合大楼。由于资金不足，利德公司与某农副产品公司（以下简称农副公司）签订了一份《承包合同》，约定将综合大楼项目“大包干”给农副公司承建销售经营，农副公司需在九个月内向利德公司支付485万元本利。合同签订后，利德公司把土地证、图纸、基建许可证等资料，甚至公司公章、财务章都交给了农副公司。

随后，农副公司又把项目转包给黄某某，黄某某再将该大楼的施工任务发包给天龙建筑公司（以下简称天龙公司）。天龙公司进场施工后，因工程款支付问题与利德公司、农副公司等产生纠纷，最终诉至法院。案件历经一审、再审，最后上诉到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，本案的核心争议在于利德公司与农副公司签订的《承包合同》究竟是项目转让合同还是建筑工程承包合同。法院指出，项目转让是指将土地使用权和项目建设开发权整体让渡给他人，转让人不再享有项目权益；而建筑工程承包合同的标的仅限于施工任务，承包人对工程项目本身不享有所有权或开发权。

本案中，合同约定农副公司在支付485万元后，土地、房产所有权全部归农副公司所有，利德公司不得再主张权利，且利德公司已将公章、财务章等移交给农副公司，这些特征明显符合项目转让的性质，而非单纯的建筑工程承包。因此，法院认定该合同为项目转让合同，并据此厘清了各方责任，对工程款的支付主体等作出了相应判决。

律师解读

第一，区分项目转让与建筑工程承包合同的关键在于看合同是否转移了项目的开发权和土地使用权。如果一方在收取对价后彻底退出项目，不再对项目享有任何权益，通常属于项目转让；如果只是约定由一方负责施工、另一方支付工程款，承包人不享有项目所有权，则属于建筑工程承包合同。

第二，本案还涉及代理关系的认定。利德公司将公司印章、营业执照等交给农副公司，使农副公司在外观上具有了代表利德公司的表象，这种行为可能构成表见代理，即法律上视同有权代理，利德公司需要对农副公司的行为承担相应责任。因此，企业出借印章、营业执照等行为风险极大，可能导致自身对他人行为承担法律责任。

第三，在司法实践中，当事人签订合同的名目可能与实际内容不符，发生纠纷时各方往往各执一词。法院会综合合同条款、履行情况、资金流向、证件移交等事实来认定合同真实性质。建议当事人在签订合同时明确合同类型，避免因名称与实际不符而引发争议。

王德林律师提示：

无论您是开发商还是施工方，在签订涉及建设工程的合同时，务必明确合同性质是项目转让还是工程承包，并清晰约定双方权利义务。出借公司印章、营业执照等行为风险极高，可能导致您对他人行为承担连带责任。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同定性错误造成重大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第18辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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