合作建房项目烂尾，投资方的损失谁来承担

合作建房项目烂尾，投资方的损失谁来承担

案情简介

1994年，某精密铸造厂（以下简称铸造厂）与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订合作协议，约定由铸造厂提供6400平方米划拨土地，房产公司负责投资建设职工住宅。项目建成后，铸造厂分得20%的建筑面积（约3000平方米），房产公司分得80%，房产公司还需以每平方米1700元的价格购买铸造厂应得的面积。随后，房产公司又与自己的副总经理张某某签订承包合同，将项目交由张某某自筹资金、独立经营，张某某只需上交部分利润。

张某某接手后，不仅扩大了合作范围，将铸造厂东侧约9100平方米土地也纳入项目，还先后与多家公司签订联建协议，收取了巨额投资款。但因土地手续始终未能正常办理，项目陷入停滞。张某某以铸造厂名义与某物业公司签订联建协议，收取100万元后引发纠纷，物业公司和铸造厂向公安机关举报张某某诈骗。经调查，公安机关认定属于经济纠纷，不构成犯罪。在此期间，铸造厂又与另一家公司（以下简称亿成公司）重新签订联建协议，最终由亿成公司完成开发，项目建成后名为"亿成花园"。

法院怎么判

本案经最高人民法院二审审理，判决认定：铸造厂与房产公司签订的合作协议因土地为划拨性质，未经批准不得转让，故协议无效。房产公司与张某某签订的承包合同亦因违反法律规定而无效。张某某以铸造厂名义与亿达公司、亿成公司签订的联建协议，因铸造厂未取得合法土地使用权，也属无效。最终，法院判令相关方根据过错程度分担损失，房产公司需返还收取的投资款并承担利息，张某某个人需对因其行为造成的损失承担赔偿责任。

律师解读

第一，划拨土地的合作开发必须经过政府批准。本案中铸造厂的土地是划拨取得，未经审批就与房产公司合作开发，直接导致所有后续协议无效。实践中，很多当事人认为只要双方同意就能合作，这是重大误区。

第二，公司内部承包不能对抗外部债权人。张某某虽然是房产公司的副总经理，但承包协议约定其"独立经营、自负盈亏"，这种约定只在内部有效。对外，张某某的行为仍代表房产公司，公司需要承担法律责任，再向张某某追偿。

第三，一地多签协议风险极高。本案中，同一块土地先后出现了多份联建协议，各方都投入了资金，最终项目由最后签约的亿成公司建成，前期投入方只能通过诉讼追索损失，耗时耗力且难以全额收回。

王德林律师提示：

合作开发房地产项目，首先要核实土地性质，划拨土地必须经政府批准才能用于合作开发。其次，签订协议前要查询土地权属和项目手续是否完备，避免出现"一地多卖"的情况。如果您在文山地区遇到类似合作开发纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因协议无效导致投资血本无归。

来源：《民事审判指导与参考》总第16辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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