合作建房项目亏损，投资方能否要求返还出资

合作建房项目亏损，投资方能否要求返还出资

案情简介

1992年，海南华山房地产开发总公司（以下简称“华山公司”）与西安某银行（以下简称“西安银行”）签订了一份合作合同，约定双方共同投资建设位于海口的“华山大厦”项目。华山公司以一块约11亩的土地使用权折价500万元作为出资，西安银行则投入500万元现金，双方共同筹集项目所需的其他建设资金。项目建成后，按华山公司60%、西安银行40%的比例分配盈亏。

合同签订后，西安银行按期将500万元投资款汇入双方共管的账户。项目于1993年正式开工，但由于海南房地产市场在1993年后遭遇宏观调控，房价大幅下跌，项目进展缓慢。期间，双方通过贷款、融资等方式累计投入资金超过1.7亿元，但大厦建成约90%后，销售情况极差，仅回笼资金515万元。到1997年，项目陷入严重亏损，西安银行向总行报告称，投资风险越来越大，希望得到支持。

法院怎么判

本案经最高人民法院二审审理，最终认定：双方的合作合同属于合伙性质，项目亏损应按约定比例分担。西安银行投入的500万元属于合作投资款，而非借款，不能要求华山公司返还。法院驳回了西安银行要求返还出资的诉讼请求，并确认项目亏损由双方按60%和40%的比例共同承担。

律师解读

第一，合作建房合同与借款合同性质不同。本案中，双方明确约定“共享收益、共担风险”，西安银行的500万元是投资款，不是借款。投资款在项目亏损时，不能像借款一样要求返还，只能按比例承担损失。很多人在合作时容易混淆“投资”和“借款”，以为投了钱就一定能拿回来，这是误区。

第二，项目未成立公司，合伙关系直接约束双方。华山大厦没有设立项目公司，双方通过管理委员会和指挥部运作，法律上属于个人合伙或联营。这种情况下，一方不能单方面要求退伙或返还出资，除非合同另有约定或全体合伙人同意。

第三，风险提示：合作建房项目，尤其是涉及大额资金和房地产市场的，必须书面明确盈亏分担比例、退出机制和清算方式。本案中，项目因市场变化亏损严重，双方都无法抽身，教训深刻。建议在合作前咨询专业律师，设计好风险控制条款。

王德林律师提示：

合作建房或投资类项目，务必在合同中写清楚“投资款不能随意撤回”，并约定亏损时的清算顺序。如果项目涉及大量融资，还要注意担保责任。在文山地区，类似合作开发房地产的纠纷时有发生，建议提前找律师审查合同，避免事后扯皮。

来源：《民事审判指导与参考》总第15辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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