房屋受损后卖掉，还能向施工方索赔吗

房屋受损后卖掉，还能向施工方索赔吗

案情简介

1990年代，某房地产开发公司（以下简称"开发公司"）开发了一处名为"古北公寓"的住宅楼。1996年，旁边另一家房地产公司（以下简称"施工公司"）开始建设"远东国际广场"项目，在基坑开挖过程中，导致"古北公寓"发生严重倾斜和沉降。经鉴定，房屋的沉降和倾斜远超上海市规定的安全标准，主要原因是施工公司的基坑施工造成。

1999年，开发公司和部分业主（如张某某、高某某）向法院起诉，要求施工公司赔偿房屋修复费用和贬值损失共计2500多万元。但在诉讼期间，开发公司和部分业主将其中5套受损房屋以明显低于市场价的价格卖给了他人，并在合同中明确告知了房屋受损情况。施工公司因此主张，既然房屋已经卖掉，原房主就不再是适格的原告，无权再要求赔偿。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，这5套房屋的买卖和转让发生在房屋已经倾斜、损害后果已经发生之后，买卖价格明显低于受损前的市场价格，说明原房主实际承担了因房屋倾斜带来的市场价值损失。而且，在案件一审中，法院委托的评估机构已经对房屋的贬值损失进行了评估，并判决施工公司承担赔偿责任，原房主对此没有异议。因此，虽然房屋所有权发生了变更，但侵权行为的损害后果仍然由原房主承担，原房主有权继续作为原告向施工公司主张赔偿。最终，最高人民法院驳回了施工公司的上诉，维持了一审判决。

律师解读

第一，侵权损害赔偿请求权的归属，关键在于"损害后果由谁承受"。本案中，房屋受损发生在原房主持有期间，原房主以低价出售房屋，实际上已经承受了房屋贬值的损失。因此，即便房屋所有权转移，原房主依然有权向侵权方索赔。新买受人并未因侵权行为遭受新的损失，无权向施工公司主张赔偿。

第二，本案还涉及"修复费用"与"贬值损失"的选择问题。法院考虑到双方多年无法就修复方案达成一致，判决直接赔偿贬值损失，由房主自行安排修复。这种做法避免了"先修复再索赔"带来的程序拖累，对受害人更为有利。

第三，对于购房者来说，如果购买的是"问题房"（如已倾斜、有质量缺陷的房屋），应在合同中明确约定房屋现状，并保留好相关证据。否则，一旦原房主已经就损失获得赔偿，购房者可能无法再向施工方主张权利。

王德林律师提示：

如果您购买的房屋在交付前就因周边施工等原因受损，建议在购房合同中明确约定房屋现状和赔偿责任归属。如果原房主已经就损失向施工方索赔，您需要确认赔偿款项是否已包含在房价中。在文山地区，类似因基坑开挖导致房屋受损的纠纷并不少见，建议购房者委托专业律师审查合同，避免后续维权困难。

来源：《民事审判指导与参考》总第15辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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