土地转让合同被认定无效后，已付的购地款还能要回来吗

土地转让合同被认定无效后，已付的购地款还能要回来吗

案情简介

1993年，某开发公司（简称海甸岛公司）根据政府文件，获得一块填海地的开发权。随后，海甸岛公司与某教育科技公司（简称教育公司）签订合同，将其中121.5亩土地以每亩110万元的价格转让给教育公司。教育公司当天支付了全部款项，但并未办理土地证。第二天，教育公司就与另一家房地产公司（简称昌华公司）签订合同，以每亩125万元的价格转卖这块地，海甸岛公司也在合同上盖章同意。昌华公司随后支付了7000万元给海甸岛公司指定的收款方。

然而，昌华公司付款后，教育公司却未按约定向海甸岛公司付清全部款项，海甸岛公司一度宣布合同作废，后又同意继续履行。但最终，由于土地未及时办证，昌华公司及出资方（信托公司）起诉到法院，要求确认合同无效并返还7000万元本金及利息。法院查明，海甸岛公司直到1998年才补办土地出让手续，2000年才拿到土地证。

法院怎么判

一审法院判决海甸岛公司返还7000万元购地款，并承担40%的利息损失，教育公司承担20%，昌华公司和信托公司各自承担20%。海甸岛公司不服上诉，最高人民法院发回重审。重审后，法院最终确认海甸岛公司与教育公司、教育公司与昌华公司之间的土地转让合同均无效，并判令海甸岛公司退还已收到的7000万元本金，同时根据各方过错程度，判决海甸岛公司、教育公司、昌华公司及信托公司按比例分担利息损失。

律师解读

第一，合同无效不等于“钱打水漂”。本案中，土地转让合同因未取得合法土地证、违反法律强制性规定而被认定无效。但根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。所以海甸岛公司必须退还7000万元本金，不能因为合同无效就白拿这笔钱。

第二，各方都有过错，利息损失按比例共担。法院没有让一方承担全部损失，而是根据各方在交易中的过错程度，判决海甸岛公司承担40%、教育公司承担20%、昌华公司和信托公司各承担20%的利息损失。这提醒我们，参与土地“炒卖”或“连环转让”的各方，如果明知手续不全仍进行交易，都可能要为自己的过错买单。

第三，土地转让必须“先办证、后转让”。本案中，海甸岛公司在未取得国有土地使用证的情况下就预售土地，教育公司更是在没拿到证的情况下就转卖，这些行为都违反了土地管理法规。实践中，购买土地前务必核实对方是否已取得合法权属证书，否则即使付了全款，合同也可能无效，维权成本极高。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地或房产转让纠纷，建议在签约前务必委托律师核查土地权属、政府批文等关键文件。千万不要轻信“先付款后办证”的承诺，否则一旦合同无效，追款过程可能耗时数年。如有疑问，建议及时咨询专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第14辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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