合作参建房地产项目，协议无效后投资款能要回吗

合作参建房地产项目，协议无效后投资款能要回吗

案情简介

1994年，新疆某邮政公司与上海某房产公司签订了一份《合作参建协议书》，约定由邮政公司出资，上海公司负责开发、管理、销售位于上海市的"华教大厦"项目。双方约定按净利三七分成，并保证先支付邮政公司的资本利息。但实际上，邮政公司并不具备房地产开发资质，其营业执照的经营范围中没有房地产开发内容。邮政公司先后投入了2100多万元，但上海公司仅返还了240万元，剩余款项迟迟未还。

2000年，上海公司的母公司海南某房产公司与邮政公司签订协议，将位于三亚的一处房产折抵部分投资款，并办理了过户。但邮政公司认为该房产估值偏低，仍坚持要求上海公司偿还剩余本金1700万元及利息500万元，并将上海公司、海南公司以及另一家建筑公司告上法庭，主张各方承担连带责任。

法院怎么判

一审法院认定，双方签订的《合作参建协议书》名为合作开发，实为邮政公司出借资金、收取固定利息的借贷行为。由于邮政公司不具备房地产开发主体资格，该协议被认定为无效合同。法院判决上海公司返还邮政公司剩余投资款737万余元（已扣除三亚房产折抵部分），相关利息损失由双方分担。海南公司已履行了担保义务，不再承担其他责任。建筑公司因与本案无关，不承担责任。

律师解读

第一，合同性质决定法律后果。本案中，虽然双方签订的协议叫"合作参建"，但法院根据具体内容判断，邮政公司只出资、不承担开发风险，且约定了保底利息，这本质上属于企业间的借贷行为。邮政公司没有房地产开发资质，导致合同无效。实践中，合同名称不等于合同性质，法院会审查双方真实的权利义务关系。

第二，合同无效后，投资款可以要求返还，但利息损失可能无法全部获赔。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，双方应返还因该合同取得的财产。本案中，法院判决上海公司返还剩余投资款，但邮政公司因合同无效导致的利息损失，由双方按过错分担，邮政公司并未能全额拿回预期的利息收益。

第三，担保责任的履行很重要。海南公司虽然提供了房产折抵投资款，但法院以评估报告为准，认定其已履行了担保义务。这提醒我们，在签订担保协议时，一定要明确担保方式、范围和履行标准，并办理必要的登记手续，否则可能无法有效保障自身权益。

王德林律师提示：

如果您参与房地产合作开发项目，务必先确认合作方是否具备房地产开发资质，以及自身是否具备相应资格。合同条款要清晰约定各方权利义务，避免名实不符导致合同无效。在涉及担保时，要及时办理抵押登记等手续，以增强保障。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

来源：《民事审判指导与参考》总第14辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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