抵债房产未过户，购房款算付清了吗

抵债房产未过户，购房款算付清了吗

案情简介

1996年，某贸易公司因欠某金融机构巨额贷款本息，双方签订了一份《抵债协议书》，约定由贸易公司将其投资开发的某商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积约7900平方米）以1.185亿港币的价格，直接抵偿给金融机构。随后，开发商某城建分公司与金融机构签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给金融机构。但奇怪的是，合同签订后双方一直没有实际付款和交房。直到2001年，开发商突然起诉，要求解除合同，理由是金融机构从未支付过购房款。

金融机构则拿出一张开发商出具的“正式收据”，上面写明已收到全部楼款1.185亿港币，并盖有项目部的收款专用章，声称购房款早就以“以物抵贷”的方式付清了。开发商反驳说，这个收款专用章实际上由贸易公司和其他公司共同掌管，收据是贸易公司事后补开的，根本没有真实付款。双方争执不下，官司打到了最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，金融机构虽然持有收据，但该收据是贸易公司单方补开，没有对应的银行转账凭证或其他付款证据。更重要的是，开发商在诉讼中提交了贸易公司负责人要求财务部“补开相应楼款收据”的函件，金融机构对此函没有异议。因此，法院认定金融机构并未实际支付购房款。由于双方签订合同后长达五年多均未履行，合同目的已无法实现，法院最终判决：解除双方的《房地产预售契约》，驳回金融机构关于已付清楼款的主张。

律师解读

本案的核心问题是：以物抵债协议中的“抵债”能否直接等同于“付款”？答案是否定的。以物抵债协议本质上是一个债务清偿方案，但房产作为不动产，其权属转移必须经过登记。即便双方签订了买卖合同，甚至开具了收据，只要没有实际付款、没有办理过户，开发商仍有权要求解除合同。金融机构虽然持有收据，但无法证明付款的真实性，最终败诉。

第二点，收据不等于付款凭证。特别是涉及大额交易时，法院会严格审查付款的客观证据，如银行转账记录、付款凭证等。仅凭一张盖章的收据，尤其是由第三方保管印章补开的收据，很难被法院采信。本案中，金融机构未能提供任何付款流水，导致其主张未被支持。

第三点，合同长期不履行可能导致解除权产生。双方在1996年签约后，直到2001年起诉，期间没有任何一方实际履行，法院认定合同目的无法实现，支持解除合同。这提醒我们，合同签订后应当积极履行，否则可能面临被解除的法律风险。

王德林律师提示：

以房抵债或者购买房产时，千万不要以为签了合同、拿了收据就万事大吉。一定要通过银行转账等可追溯的方式支付款项，并保留好付款凭证。同时，及时办理网签备案和过户登记，才能真正锁定房产权益。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权利落空。

来源：《民事审判指导与参考》总第14辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市