商品房预售合同和以房抵债合同怎么区分

商品房预售合同和以房抵债合同怎么区分

案情简介

张某某（化名）所在的公司与某开发商签订了一份商品房预售合同，约定张某某的公司以每平方米3000元的价格购买某楼盘的一批房产。合同签订后，张某某的公司支付了部分房款，开发商也出具了收款收据。但后来，开发商资金链断裂，未能按时交房，张某某的公司便将开发商告上法庭，要求继续履行合同并交付房屋。

然而，开发商在法庭上辩称，双方签订的并非真正的商品房预售合同，而是一份以房抵债协议。原来，开发商之前曾向张某某的公司借款，双方约定用这批房产来抵偿债务。由于双方对合同性质存在根本争议，案件的关键就在于：这份合同究竟是商品房预售合同，还是以房抵债合同？

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，判断合同性质应当以双方当事人的真实意思表示为准。本案中，虽然合同名称是“商品房预售合同”，但结合双方之前的借贷关系、合同约定的付款方式以及实际履行情况，法院认定双方的真实意图是用房产抵偿债务，而非单纯的商品房买卖。因此，法院最终将合同定性为以房抵债合同，并驳回了张某某公司要求开发商继续履行预售合同、交付房屋的诉讼请求。

律师解读

第一，合同名称不等于合同性质。很多当事人以为合同叫什么名字就是什么性质，但法院审理时会穿透合同名称，审查双方的真实意思表示和合同背后的交易背景。如果双方之前存在借贷关系，且合同内容与债务清偿直接相关，就可能被认定为以房抵债合同。

第二，以房抵债合同和商品房预售合同在法律后果上有很大区别。商品房预售合同受《商品房买卖合同司法解释》等规定保护，买方可以要求开发商继续履行、支付违约金甚至解除合同。而以房抵债合同则更接近于债务清偿协议，如果房产价值与债务不符，或者存在欺诈、胁迫等情形，法院可能不支持买方直接要求交房的诉求。

第三，风险提示：如果您在购房时，开发商要求用之前的借款抵房款，务必保留好借款合同、还款记录等证据，并在新合同中明确约定“本商品房预售合同独立于之前的借款关系”，以避免被法院认定为以房抵债，导致无法顺利取得房屋。

王德林律师提示：

购房时遇到开发商用借款抵房款的情况，建议您先咨询专业律师，明确合同性质后再签字付款。在文山地区，如果您遇到类似纠纷，可以携带合同和相关证据到律师事务所当面分析，避免因合同定性错误而遭受损失。记住，合同名称不重要，真实意思才关键。

来源：《民事审判指导与参考》总第14辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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