租赁合同中途解除，承租人的装修损失谁来承担

租赁合同中途解除，承租人的装修损失谁来承担

案情简介

1994年，某部队与一家医疗器械公司（下称"华隆公司"）签订了一份为期30年的科训大楼租赁合同，约定由华隆公司支付3000万元租金，并将大楼改造成三星级宾馆。合同签订后，华隆公司支付了部分租金，并成立了方圆酒店实际经营该大楼。方圆酒店对大楼进行了大量装修和改造，投入了上千万元资金。

然而，因方圆酒店未能按时支付后续租金，双方多次协商未果。1998年，部队提出解除合同，并申请仲裁。仲裁裁决被法院撤销后，部队诉至法院，要求解除合同、收回大楼，并由华隆公司和方圆酒店承担违约责任。方圆酒店则反诉要求部队赔偿装修损失和违约金。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，涉案租赁合同合法有效，但因承租人长期拖欠租金，构成根本违约，部队有权解除合同。合同解除后，方圆酒店应当返还租赁物，但其对大楼的装修投入属于添附物，部队作为出租人应当给予合理补偿。法院最终判决：解除租赁合同，方圆酒店返还大楼；部队补偿方圆酒店装修残值等损失共计约1188万元；双方其他违约请求均被驳回。

律师解读

第一，租赁合同解除后，承租人对房屋的装修损失如何处理？根据《民法典》规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，对已形成附合的装修物，如果因承租人违约导致解除，装修残值损失由承租人自行承担；但如果出租人同意利用，则应给予补偿。本案中，部队同意利用装修继续经营，因此需要补偿。

第二，合同履行中，实际承租人与名义承租人不同时，责任如何划分？本案中，实际经营大楼的是方圆酒店，部队也认可其承租地位，因此法院直接判令方圆酒店承担责任，华隆公司不再承担主要义务。

第三，本案提示我们，长期租赁合同尤其是涉及大额装修的，应当在合同中明确约定合同提前解除时装修损失的承担方式，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，建议在签订合同时就装修投入、合同解除后的处理方式等条款进行明确约定，避免因违约或中途解约导致重大损失。在文山，不少商铺和厂房租赁都涉及大额装修，提前做好法律安排非常重要。

来源：《民事审判指导与参考》总第13辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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