虚假广告与购房合同无关，开发商还需赔偿吗

虚假广告与购房合同无关，开发商还需赔偿吗

案情简介

某房地产开发公司在销售楼盘时，通过广告宣传了小区的绿化率、配套设施等优势，吸引了不少购房者。张某某等几位购房者与该公司签订了购房合同，并支付了房款。然而，交房后购房者发现，小区的实际绿化率和配套设施与广告宣传严重不符，存在虚假宣传的情况。购房者因此将开发商诉至法院，要求赔偿因虚假广告造成的损失。

开发商在庭审中辩称，广告虽然不实，但广告内容与双方签订的购房合同没有直接关联，合同中没有明确约定广告内容作为合同条款，因此不应承担民事责任。一审法院委托鉴定机构对房屋价值进行了鉴定，并依据鉴定结论判决开发商降低售房款。购房者和开发商均不服一审判决，提起上诉。

法院怎么判

最高人民法院二审审理后认为，开发商的虚假广告确实存在，其关于广告与购房合同无必然联系、不应承担民事责任的上诉理由不能成立。但一审法院依据超出审理范围的鉴定结论作出降低售房款的判决，与购房者要求赔偿虚假广告造成损失的诉请不符，予以纠正。最终，法院判决开发商在判决生效之日起十日内，分别赔偿张某某等购房者相应金额的损失，并承担大部分诉讼费用。

律师解读

第一，虚假广告的法律责任。根据《广告法》第四条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假广告，即使广告内容未写入购房合同，也可能因误导购房者而构成违约或侵权，需要承担赔偿责任。

第二，赔偿范围应以实际损失为准。购房者因虚假广告遭受的损失，应当是实际发生的经济损失，而不是通过鉴定降低合同价款。法院在本案中纠正了一审的错误做法，要求开发商直接赔偿损失，更符合法律规定。

第三，购房者需注意证据收集。虚假广告的认定需要购房者提供广告宣传材料、实际状况对比等证据。建议购房者在签订合同前，要求开发商将广告承诺写入合同条款，以便维权时有据可依。

王德林律师提示：

购房者在购买商品房时，不要轻信广告宣传，应仔细阅读购房合同条款，将重要承诺明确写入合同。如果发现开发商存在虚假宣传，应及时收集广告材料、现场照片等证据，必要时向市场监管部门投诉或提起诉讼。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房者提前咨询专业律师，避免因证据不足导致维权困难。

来源：《民事审判指导与参考》总第12辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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