开发商虚假宣传小区配套设施，购房者能获得赔偿吗

开发商虚假宣传小区配套设施，购房者能获得赔偿吗

案情简介

某房地产公司在其售楼广告中宣称，其开发的"四季花园"小区拥有中心大花园、门卫、停车场、商店、洗衣坊、维修部、健身房、茶坊、餐厅、俱乐部等配套设施，并称该小区是"城区中心极品住宅典范，富贵荣耀"。多位购房者被这些宣传内容吸引，与开发商签订了购房合同并支付了购房款。

然而，购房者入住后才发现，小区内根本没有广告中承诺的中心大花园、停车场、商店、洗衣坊、维修部、健身房、茶坊、舞厅等配套设施。购房者随即向开发商提出异议，开发商下属的物业公司虽书面承诺在一年内按广告宣传逐项建设到位，但至今未能履行，部分承诺内容因小区占地面积有限，根本不可能兑现。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定：开发商的广告中明确许诺了多项配套设施，但实际并未建成，广告含有虚假内容，欺骗和误导了购房者，损害了购房者的合法权益。根据《中华人民共和国广告法》第三十八条的规定，开发商应依法承担民事责任。由于小区内房屋已全部售出，无法再按广告承诺建设配套设施，法院酌情判决开发商按购房款总额的一定比例向购房者进行赔偿。

律师解读

第一，开发商在广告中使用的"极品住宅"等词语，属于正常的商业包装，不具有具体指标，不构成法律上的承诺。但广告中明确许诺的具体配套设施，如中心花园、停车场、健身房等，若实际未提供，则构成虚假广告，开发商需承担赔偿责任。

第二，虚假广告纠纷与房屋质量纠纷是两个不同的法律问题。如果购房者因房屋质量问题要求退房，需要另行起诉，不能在本案中一并处理。本案中，法院只审理广告内容是否虚假，以及是否给购房者造成损失，不涉及房屋建筑质量问题。

第三，购房者在签订合同前，即使实地察看了房屋和小区，但如果开发商在广告中承诺的配套设施并未建成，购房者仍然可以主张自己受到虚假广告的误导。开发商不能以"购房者已实地察看"为由推卸责任。

王德林律师提示：

购房者在看房时，不要轻信开发商广告中的宣传内容，尤其是承诺的配套设施，最好在购房合同中明确写入，或者保留好广告宣传资料作为证据。如果入住后发现开发商虚假宣传，可以依法要求其赔偿损失。在文山地区，类似纠纷的维权途径包括向市场监管部门投诉或直接向法院提起诉讼，建议及时咨询专业律师，避免错过诉讼时效。

来源：《民事审判指导与参考》总第12辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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