开发商的虚假广告能否构成购房欺诈

开发商的虚假广告能否构成购房欺诈

案情简介

张某某等多名购房者看到某房地产公司发布的售楼广告，广告中宣称小区内将建设一个数千平方米的中心花园，并配有完善的配套设施。购房者被广告吸引，与该公司签订了购房合同。然而，交房后购房者发现，广告中承诺的中心花园并未建成，配套设施也严重缩水。购房者认为开发商的广告宣传存在虚假内容，构成欺诈，于是将开发商告上法庭，要求赔偿损失。

在一审中，法院委托了一家评估公司对房屋价值进行鉴定，但开发商对鉴定结论提出异议，认为鉴定选取的对比实例与涉案小区在房屋结构、环境、配套设施等方面不具备可比性，导致鉴定结果偏低。同时，开发商还提出，一审法院在审理时考虑了房屋质量等其他问题，超出了购房者的诉讼请求，且部分质量争议此前已经法院审理，属于重复审理。购房者则坚持认为，广告宣传是促成购房的关键因素，开发商的虚假宣传应承担法律责任。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，开发商自行拍摄的录像带等证据不足以证明一审鉴定结论存在错误，因为仅凭录像中的外观和对话无法推翻专业鉴定报告。对于虚假广告问题，法院认定开发商的售房广告确实存在不实内容，但广告与购房合同之间没有直接的必然联系，购房者需要证明广告内容已明确成为合同的一部分，才能要求开发商承担违约责任。最终，法院未支持购房者的主要诉求，但指出部分购房者与开发商之间无直接合同关系，其诉讼主体不适格，并纠正了一审程序中的问题。

律师解读

这个案例的核心在于区分虚假广告的“要约邀请”与“要约”性质。根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，即开发商只是向购房者发出邀请，并不直接构成合同内容。但如果广告内容具体明确，比如承诺“小区内建有2000平方米中心花园”，且对购房者决定购买房屋有重大影响，那么这类广告可视为要约，成为合同的一部分。一旦开发商未能兑现，购房者就可以主张违约责任或欺诈赔偿。

本案中，购房者虽然被广告吸引，但没有在合同中明确将广告内容写入条款，导致举证困难。此外，关于鉴定结论的争议，法院强调单方自行拍摄的视频无法作为推翻专业鉴定的有效证据，提醒当事人在一审中就要对鉴定过程充分提出异议，否则二审中很难被采纳。同时，购房者在起诉时要确保自己与开发商有直接的合同关系，否则可能因主体不适格而被驳回。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时，不要轻信开发商的广告宣传，最好将广告中的承诺明确写入购房合同或补充协议中，例如写明“中心花园面积不低于2000平方米”等具体条款。如果发现开发商虚假宣传，应及时收集广告原图、宣传册、合同等证据。在文山地区，如果遇到类似问题，建议咨询当地律师，结合具体合同条款和广告内容判断是否构成欺诈，必要时可向住建部门投诉或提起诉讼。

来源：《民事审判指导与参考》总第12辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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