预售期房没有房产证，可以抵押贷款吗

预售期房没有房产证，可以抵押贷款吗

案情简介

某房地产开发公司（以下简称"某公司"）与购房人华东三建公司签订了一份《房屋预售合同》，约定华东三建公司购买某公司正在建设中的预售期房。随后，华东三建公司为了向银行借款，将这套尚未取得房产证的预售期房，抵押给光大银行上海分行和农行虹口支行，双方签订了抵押合同，并办理了预告登记，银行也按约发放了贷款。

后来，某公司认为华东三建公司对这套房子没有所有权，不能设定抵押，主张抵押合同无效。某公司还称，他们之前给华东三建公司出具的《承诺书》原件已经收回，而且《承诺书》《收据》和《房屋预售合同》都不是房屋权利凭证，不能作为抵押的证据。某公司因此向法院起诉，要求确认抵押合同无效，并确认房子归其所有。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，华东三建公司与银行签订的抵押合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，并且已经办理了预告登记，抵押合同有效。虽然《房屋预售合同》《承诺书》和《收据》不是房屋权属证书，但这些文件足以证明华东三建公司对涉案房屋拥有物权期待权和处置权，符合抵押担保的有效条件。

某公司在抵押合同签订后，未经银行同意，擅自收回《承诺书》《收据》并与华东三建公司签订终止合同的行为，属于恶意损害抵押权人利益的行为。法院最终判决驳回某公司的上诉，维持原判，认定银行对涉案房屋享有优先受偿权。

律师解读

第一，预售期房（即正在建设中的房屋）虽然没有取得房产证，但购房人基于预售合同享有的"物权期待权"可以作为抵押标的物。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，期房抵押是合法的。

第二，抵押合同是否有效，关键看是否违反法律和行政法规的强制性规定。地方性法规、行政规章（比如《城市房地产抵押管理办法》）不能作为认定合同无效的依据。本案中，某公司以地方性规章主张抵押无效，法院不予支持。

第三，抵押人（购房人）在抵押合同签订后，未经抵押权人（银行）同意，擅自与开发商解除预售合同或收回相关文件，属于损害抵押权人利益的行为，不能因此否定抵押合同的效力。开发商和购房人不能"串通"损害银行的合法权益。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买预售期房，需要以该房产向银行申请抵押贷款，完全可以放心办理。只要您与银行签订了抵押合同，并依法办理了预告登记，抵押合同就是合法有效的。银行对您的期房享有优先受偿权，开发商或其他任何人在未经银行同意的情况下，不能单方面解除预售合同或收回相关文件。如果您遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第12辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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