出让的土地下面有民防工程，开发商能要求赔偿吗

出让的土地下面有民防工程，开发商能要求赔偿吗

案情简介

1992年，某信托公司、某房产公司和某开发公司与上海市土地管理部门签订合同，共同取得上海某地块的土地使用权，后该地块转给一家合资公司（以下称“虹城公司”）。1994年，虹城公司又与土管部门签订另一地块的出让合同，并约定需按与区政府签订的拆迁合同支付费用。然而，在开发过程中，虹城公司发现受让的地块下面存在民防工程，这影响了土地的正常使用。虹城公司认为土管部门未告知这一瑕疵，导致其开发受阻，于是起诉要求解除合同、返还土地出让金并赔偿损失。

土管部门辩称，虹城公司早在1995年就已知晓民防工程的存在，但直到1999年才起诉，已超过诉讼时效。同时，土管部门认为土地出让合同属于行政合同，不应按民事纠纷处理。但法院查明，土管部门无法提供有效证据证明虹城公司早已知情，且双方因土地使用权发生的纠纷属于平等主体间的民事纠纷，应当适用民事法律。

法院怎么判

一审法院判决：延长虹城公司受让地块的土地使用年限50年，作为对土地存在瑕疵的补偿；土管部门赔偿民防工程拆除费用约4.95万元；虹城公司的其他请求被驳回。虹城公司不服上诉，最高人民法院二审维持了原判。

法院认为：土管部门出让的土地存在民防工程，属于交付的土地有瑕疵，应承担民事责任。但虹城公司请求解除合同不符合法定条件，因为拆迁合同仍在履行中，且虹城公司自身也存在违约行为。法院综合考虑后，以延长土地使用年限的方式折价赔偿，既维护了合同稳定，也弥补了虹城公司的实际损失。

律师解读

这个案例的核心是：政府作为土地出让人，提供的土地存在隐蔽瑕疵，开发商能否要求赔偿？答案是肯定的。法院认定土管部门交付的土地有民防工程，构成瑕疵，应承担赔偿责任。但开发商不能随意解除合同，除非瑕疵严重到无法实现合同目的。本案中，民防工程面积较小，拆除费用不高，法院选择延长土地使用年限来折价赔偿，是一种务实的处理方式。

另外，开发商要注意诉讼时效问题。如果发现土地有瑕疵，应及时主张权利，否则可能因超过三年诉讼时效而丧失胜诉权。本案中土管部门因证据不足未能证明虹城公司早已知情，所以时效抗辩未被采纳。实践中，建议开发商在发现问题的第一时间书面通知对方，并保留相关证据。

王德林律师提示：

购买或受让土地前，务必进行详细的实地勘察和背景调查，尤其是地下设施情况。如果发现土地存在瑕疵，应及时与出让方协商，必要时通过诉讼维权。在文山地区，类似土地纠纷也时有发生，建议开发商在签订合同前咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第11辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市