没拿到预售证就卖房，购房款还能要回来吗

没拿到预售证就卖房，购房款还能要回来吗

案情简介

1993年，海南一家名为英才的公司将正在建设的宏威商业大厦预售给了嘉琼公司，双方签订了售房合同，约定总房款近1.7亿元。嘉琼公司陆续支付了约2459万元购房款，但英才公司却因资金问题在1994年底停工，未能按期交房。更关键的是，英才公司在卖房时并没有取得商品房预售许可证，直到诉讼期间也没能补办。

后来，因海南房地产市场政策调整，各方对项目土地进行了确权处理。嘉琼公司认为英才公司违约停工导致自己损失巨大，起诉要求英才公司返还全部购房款、支付违约金并赔偿损失。英才公司则辩称是嘉琼公司先逾期付款违约，按合同约定已付房款应作为罚款没收。

法院怎么判

海南省高级人民法院一审认为，双方签订的合同形式要件和实质要件不违反法律规定，应认定有效。嘉琼公司未按约定时间足额付款，构成违约，应依合同承担违约责任，其要求返还购房款和赔偿损失的诉讼主张不予支持，判决驳回嘉琼公司的全部诉讼请求。

嘉琼公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院经审理后，对一审判决进行了改判，最终认定英才公司在未取得商品房预售许可证的情况下预售房屋，违反了法律强制性规定，双方签订的售房合同应属无效。合同无效后，英才公司因该合同取得的购房款应当返还，嘉琼公司也有权要求英才公司赔偿因合同无效造成的损失。

律师解读

这个案例的核心法律问题在于：开发商在没有拿到商品房预售许可证的情况下就卖房，这样的买卖合同到底有没有法律效力？根据我国《城市房地产管理法》和最高人民法院的相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这是为了保护购房者的权益，防止开发商在手续不全、资金不到位的情况下盲目卖房，导致购房者钱房两空。

另外，合同无效的法律后果与合同有效时的违约责任完全不同。如果合同有效，一方违约，另一方可以要求继续履行或按约定索要违约金，甚至没收定金。但合同一旦被认定无效，自始没有法律约束力，双方应当互相返还财产，有过错的一方还要赔偿对方因此受到的损失。本案中，英才公司明知自己没有预售证仍卖房，过错明显，嘉琼公司可以要求返还已付房款并主张相应损失。

最后要提醒的是，购房者买房前一定要核实开发商是否已经取得商品房预售许可证，这是保障交易安全的第一道防线。如果发现开发商没有预售证就卖房，应当及时止损，必要时通过法律途径维护自身权益。在文山地区，购房者遇到类似情况，可以咨询当地专业律师，评估合同效力并制定维权方案。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前一定要查看开发商的“五证”是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果已经签了合同才发现对方没有预售证，不要慌张，法律上这类合同可能无效，您可以要求退款并索赔。在文山地区，遇到房产纠纷时建议尽早委托律师介入，避免损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第10辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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