开发商未取得预售许可证就卖房，购房合同一定无效吗

开发商未取得预售许可证就卖房，购房合同一定无效吗

案情简介

1997年，香港一家置业公司（以下简称“天光公司”）与深圳一家房地产公司（以下简称“新世纪公司”）签订了一份购房合同，约定天光公司以1.8亿港币购买新世纪公司开发的写字楼。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证，但合同签订后不久，该公司便取得了预售许可证。天光公司通过关联公司支付了全部购房款，新世纪公司也出具了付清楼款证明。

然而，到了约定的交房时间（1998年12月31日），新世纪公司无法交付房屋。双方多次协商，签订了会议纪要，但未能达成最终解决方案。天光公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及赔偿损失。

法院怎么判

广东省高级人民法院一审判决认为，双方签订合同时，新世纪公司尚未取得预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此合同无效。新世纪公司应当返还全部购房款1.8亿港币及相应利息。新世纪公司不服，上诉到最高人民法院，但最高人民法院二审维持了原判，认定合同无效，并支持了返还购房款及利息的判决。

律师解读

第一，预售许可证是开发商卖期房的前提条件。根据我国法律规定，未取得预售许可证就签订的商品房预售合同，原则上属于无效合同。本案中，虽然开发商事后取得了许可证，但合同签订时没有许可证，法院认定合同无效是正确的。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿损失。本案中，天光公司虽然是通过关联公司付款，但证据链完整，法院认定其已付清全部购房款。合同无效后，开发商不能以“合同有效”为由拒绝退款，即使双方曾协商过回购方案，也不影响合同无效的法律后果。

第三，购房者要注意风险防范。购买期房时，一定要在签约前核实开发商的预售许可证，避免因合同无效导致后续维权困难。即使开发商事后补办许可证，也不一定能弥补合同签订时的法律瑕疵。

王德林律师提示：

购房者在签订期房买卖合同时，务必先查验开发商的《商品房预售许可证》，这是保障自身权益的第一道防线。如果开发商无法按期交房，应及时咨询专业律师，评估合同效力并采取法律行动。在文山地区，类似的房产纠纷案件也时有发生，建议购房者提前做好法律准备，避免陷入被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第8辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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