抵押别人的房子做担保，有效吗

抵押别人的房子做担保，有效吗

案情简介

一家香港公司（高先公司）和内地的纪明公司签订了一份纸品买卖合同，货款共计约100多万美元。当时，一家叫美联咨询的公司出具了担保书，承诺用自己在上海某广场的房产权益作为抵押，为高先公司的货款做担保。

后来高先公司没有按时付款，双方又签了一份补充合同，同意退回部分纸品来抵债。但最终高先公司还是欠了纪明公司一大笔钱，纪明公司只好起诉到法院，要求高先公司还钱，并要求美联咨询公司承担担保责任。可美联咨询公司却说，自己根本没有拿到那个广场的房产证，担保应该是无效的。

法院怎么判

一审法院上海市高级人民法院认为，高先公司欠款事实清楚，应当还钱。但美联咨询公司拿自己还没有取得所有权的房产来担保，违反了担保法的规定，担保合同无效。不过，美联咨询公司对担保无效有主要过错，所以要在高先公司还不了钱的范围内承担相应的赔偿责任。

美联咨询公司不服，上诉到最高人民法院。最高院最终维持了一审的大部分判决，但纠正了一点：美联咨询公司不应承担"连带清偿责任"，而是"补充清偿责任"，也就是说，只有在高先公司被强制执行后仍然还不了钱的情况下，美联咨询公司才需要承担责任。

律师解读

这个案例告诉我们一个很重要的道理：用不属于自己的财产做担保，法律上是不认可的。美联咨询公司虽然签了协议说要买那个广场的房产，钱也付了一部分，但因为没办过户手续，法律上不承认它是所有权人，所以担保自然无效。很多人以为签了合同、付了钱就拥有权利了，但不动产的权属变动必须经过登记，否则风险很大。

另外，担保合同无效不代表担保人完全没有责任。法院会根据各方过错来划分责任。本案中美联咨询公司明知自己不是所有权人还要担保，主要过错在它自己，所以得承担补充赔偿责任。如果担保人没有过错，那可能就不需要承担责任了。

还有一个细节值得注意：纪明公司和高先公司后来签了补充合同，美联咨询公司想用这个理由说自己没同意变更主合同，所以保证期间过了。但法院认为，补充合同只是清欠协议，没有改变主合同的核心内容，而且美联咨询公司的代表陈张平也在上面签了字，所以这个理由不成立。

王德林律师提示：

做担保前一定要搞清楚，你拿来做担保的财产到底是不是你的。如果是房产、车辆这类需要登记的不动产或动产，一定要先办好过户手续，否则担保很可能被判无效，到头来不仅帮不了别人，自己还可能惹上官司。如果你在文山地区遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免走弯路。

来源：《民事审判指导与参考》总第7辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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