名为联建实为转让的土地合同有效吗

名为联建实为转让的土地合同有效吗

案情简介

某房地产公司（简称北桥公司）与某牧工商公司（简称华宝公司）签订了两份《联合建房协议书》，约定共同开发两个住宅小区。协议写明北桥公司负责办理立项、规划、征地等前期工作，华宝公司负责设计、施工和销售，并按每亩一定金额向北桥公司支付土地费用。协议签订后，华宝公司陆续支付了数千万元土地转让款。后来，双方又签订了多份补充协议，最终将土地使用权变更到华宝公司指定的另一家房地产公司名下，该公司也取得了政府颁发的土地使用权证。但后续因部分地块的动拆迁、三通一平等工作未完全完成，华宝公司认为北桥公司违约，起诉要求解除合同、返还已支付的土地费用及利息，并索赔违约金和经济损失。

法院怎么判

上海市高级人民法院一审认为，双方签订的协议名为联建，实为土地使用权转让。虽然北桥公司最初转让的是划拨取得的国有土地使用权，未办理出让手续，但后来华宝公司指定的受益人已经与土地管理部门签订了出让合同并取得了房地产权证，补办了手续，因此协议有效。法院判决双方继续履行合同，北桥公司因未完全履行三通一平义务构成违约，需支付合同约定的违约金。华宝公司不服上诉，最高人民法院在二审中支持了一审判决，并进一步明确：北桥公司应在判决生效后6个月内完成全部动拆迁和三通一平义务，如逾期未完成，华宝公司可申请法院委托第三方完成，费用由北桥公司承担。同时驳回了华宝公司要求解除合同、返还土地款等其余请求。

律师解读

本案的核心是土地使用权转让合同的效力认定。法院认为，虽然最初转让的是划拨土地，但后续补办了出让手续并取得了权证，合同因此有效。这提醒我们，在涉及划拨土地转让时，补办出让手续是合同能否继续履行的关键。另外，合同明确约定北桥公司需完成三通一平义务，其未完全履行即构成违约，法院支持了华宝公司的违约金请求，但未支持解除合同，因为合同主要目的已经实现（土地已过户），违约未达到根本违约的程度。对于当事人来说，明确约定各项义务的履行期限和违约责任非常重要，这样才能在对方违约时有效维权。

王德林律师提示：

在签订涉及土地转让或合作的合同时，务必核实土地性质，如果是划拨土地，必须依法办理出让手续并取得权证，否则合同可能无效。同时，合同中应详细约定各方义务的完成时限和违约后果，这样一旦出现纠纷，才能有据可依。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议咨询专业律师，避免因程序问题导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第7辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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