开发商把安置房卖给别人，被拆迁户还能要回房子吗

开发商把安置房卖给别人，被拆迁户还能要回房子吗

案情简介

1993年，某能源公司与某房地产公司签订了一份合同，约定由房地产公司为能源公司代建办公楼和住宅楼。项目位于贵阳市区，规划包括商场、办公和住宅。房地产公司随后办理了土地、规划、拆迁等手续，并以自己的名义进行开发。1995年，房地产公司与杨某某等7户被拆迁户签订了《房屋拆迁协议书》，明确约定将1号住宅楼底层的5套房屋用于安置这些拆迁户，协议书经过了公证和拆迁主管部门备案。

到了1996年，能源公司与房地产公司又签订了补充合同，进一步明确了工程范围和交付时间。然而在1997年，房地产公司却致函能源公司，称1号住宅楼底层已被用于拆迁安置，无法交给能源公司，并请求另行安置拆迁户。能源公司不同意，认为房地产公司违约，要求交付房屋并赔偿损失。拆迁户们则坚持要求按协议回迁，拆迁主管部门也支持拆迁户的主张。最终，能源公司将房地产公司告上法院，要求交付房屋并支付违约金。

法院怎么判

贵州省高级人民法院一审认定，房地产公司与能源公司签订的合同实质上是商品房预售合同，双方应按约履行。房地产公司将安置房用于其他用途，构成严重违约。同时，房地产公司与拆迁户签订的拆迁安置协议合法有效，拆迁户的权益应当受到保护。判决房地产公司继续履行与拆迁户的安置协议，并将房屋交付给拆迁户，同时向能源公司支付违约金。最高人民法院二审维持了原判，认为房地产公司不能以“另行安置”为由损害已公证备案的拆迁户权益。

律师解读

这个案例的核心问题是：当开发商把已经承诺给拆迁户的安置房，又卖给了其他人，法律上应该保护谁？根据《民法典》和相关司法解释，拆迁安置协议一旦依法签订并备案，就具有法律约束力，开发商必须遵守。拆迁户作为被安置人，其居住权优先于一般购房人的合同债权。法院判决保护了拆迁户的合法权益，体现了“先安置后开发”的公平原则。

对于购房者来说，这个案例也敲响了警钟：买房时一定要查清楚房屋是否存在拆迁安置纠纷。如果开发商将安置房对外销售，购房者可能面临“钱房两空”的风险。即便签订了购房合同，也可能因安置协议优先而无法取得房屋所有权。建议在购房前，务必核实开发商的资质、项目手续是否齐全，尤其是查看《房屋拆迁许可证》和备案的拆迁安置名单。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似拆迁安置或商品房买卖纠纷，建议第一时间咨询专业律师，审查合同和备案文件，避免因信息不对称导致权益受损。拆迁户应妥善保管拆迁协议、公证书和备案证明，这些是您主张权利的关键证据。

来源：《民事审判指导与参考》总第6辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市