联合开发房地产合同无效后，投资款能要回来吗

联合开发房地产合同无效后，投资款能要回来吗

案情简介

1992年，南昌市工商局（以下简称市工商局）与一家百货公司签订协议，共同建设一栋名为赣江工贸大厦的圆形建筑。双方约定，市工商局负责办理手续和贷款，百货公司负责组织施工，建成后利润和产权各分一半。随后，百货公司与建筑公司签订了施工合同，工程开始推进。

1993年，市工商局、一家城市信用社与一家保险公司又签订了一份联合开发协议，约定三方共同出资6000万元，开发大厦的1至10层裙楼。保险公司陆续投入了约2900多万元。然而，1993年5月，万寿宫商城发生火灾，市工商局资金链断裂，工程被迫停工。1994年3月，大厦彻底停工，此时裙楼框架已建好，主楼也建了三层。保险公司见项目无法继续，于1998年起诉，要求确认联合开发协议无效，并返还其投资款。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，本案中大厦所使用的土地原本是政府划拨给其他公司的，虽然市工商局后来补办了部分手续，但始终没有取得政府批准，也没有签订土地出让合同、缴纳土地出让金，更没有依法将土地使用权转让给市场开发公司。因此，市工商局与保险公司签订的联合开发协议，因违反法律关于划拨土地使用权不得擅自转让、联合开发的强制性规定，应认定为无效合同。

合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。法院判决市工商局返还保险公司投资款及利息，并承担相应的过错责任。同时，因城市信用社（后并入商业银行）在协议中承诺负责出资，也需承担连带返还责任。

律师解读

第一，划拨土地的使用权受到严格限制，未经政府批准并办理出让手续，不得擅自用于联合开发或转让。本案中，市工商局虽然补办了立项和规划许可，但未完成土地出让手续，导致整个联合开发合同无效。

第二，合同无效后，法律后果是恢复原状，即各方返还从对方取得的财产。保险公司投入的资金，市工商局应当返还。但保险公司作为专业机构，在签订合同时未审查土地性质，也存在一定过错，因此其利息损失可能无法全额获得支持。

第三，风险提示：参与房地产联合开发项目时，务必核实土地性质是否已转为出让用地，并确认政府已批准合作开发手续。否则，一旦合同被认定无效，不仅投资可能打水漂，还可能因过错承担损失。

王德林律师提示：

如果您正在考虑合作开发房地产项目，建议在签约前委托专业律师对土地权属、规划许可、政府批文进行全面核查。在文山地区，类似涉及划拨土地的合作开发纠纷也时有发生，务必引以为戒，避免因手续不全导致合同无效、投资受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第6辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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