在租来的铁路用地上建房，土地归谁所有？

在租来的铁路用地上建房，土地归谁所有？

案情简介

某粮食局下属的第二仓库，多年前从某铁路局租了一块地，还签了合同，每年交租金。一开始双方合作正常，租约也一直续签。但后来因为历史原因，租约没再续签，粮食局却继续使用这块地，甚至在没有告知铁路局、也没有办理任何手续的情况下，直接在原地建起了一栋粮油贸易中心大厦。

铁路局发现后多次要求粮食局停止占用，但粮食局认为这块地自己用了多年，应该已经属于自己。双方争执不下，铁路局最终向法院起诉，要求粮食局拆除违章建筑、返还土地并赔偿损失。案件经过一审、二审、发回重审，最后打到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院最终认定：这块地的使用权从历史上看一直属于铁路局，粮食局虽然长期使用，但从未取得土地权属。粮食局在没有征得铁路局同意、没有办理土地使用权变更手续和建设许可证的情况下强行建房，已经构成对铁路局土地使用权的侵权。

考虑到大厦已经建成，拆除会造成巨大损失，法院判决粮食局将土地和地上的大厦一并返还给铁路局，铁路局则按大厦的折旧后建设费用（约数百万元）补偿给粮食局。粮食局建设大厦产生的其他债务由其自行承担。

律师解读

这个案件的核心教训是：土地使用权不是“谁占得久就归谁”。即便长期使用别人的土地，只要没有合法取得土地使用权，就不能在上面建永久性建筑，否则就是侵权。

另一个关键点是：租约到期后，如果继续使用土地，一定要及时续签合同或办理合法手续，否则不仅可能被要求返还土地，还要承担侵权责任。本案中粮食局不仅没拿到土地，反而赔了大厦的建设成本，得不偿失。

此外，法院在处理此类纠纷时，会考虑“拆除是否可行”。如果建筑物已经建成且拆除损失过大，法院可能判决“以物抵债”，也就是让土地权利人接收建筑物并给予补偿，而不是简单拆除。但这并不意味着侵权人可以侥幸获利。

王德林律师提示：

如果您在文山或文山地区遇到类似土地、房屋或租赁纠纷，建议先查阅土地权属证明，不要轻易在他人土地上施工。任何建设前都应先确认土地使用权归属，并办理合法的规划、建设许可手续，避免陷入侵权诉讼，造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第5辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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