按揭买房未还清贷款，开发商能否收回房屋？

按揭买房未还清贷款，开发商能否收回房屋？

案情简介

2018年，某公司（化名“中振公司”）与开发商签订购房合同，购买了一处商业房产，总价数千万元。随后，该公司与银行（化名“宝丰支行”）及开发商共同签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，该公司以所购房产作为担保，开发商承担连带保证责任。合同签订后，银行依约发放了贷款，该公司也陆续还款，但后来因经营困难，未能按期偿还剩余贷款本息，银行多次催收无果，最终起诉到法院，要求解除贷款合同，让该公司用房产抵债。

该公司辩称，贷款合同签订后没有办理抵押登记，按照当地政府规定，抵押无效，而且该公司后来又将同一房产抵押给了另一家信托公司，并办理了登记，因此银行无权要求优先受偿。银行则认为合同有效，应当继续履行。

法院怎么判

一审法院认为，虽然合同没有办理抵押登记，但双方自愿签订且已实际履行，合同有效。因该公司无力还款，判决解除贷款合同，该公司需一次性还清欠款及利息，若到期不还，可将房产拍卖，银行享有优先受偿权。该公司不服，提起上诉。最高人民法院二审认为，按揭贷款不同于普通抵押，不能仅凭未办理登记就认定无效；该公司后设立的抵押关系发生在按揭合同之后，不影响本案合同效力。最终，最高人民法院维持了一审判决，仅纠正了关于担保人责任的部分程序问题，支持了银行的诉求。

律师解读

第一，按揭贷款合同的核心是“先买后贷、以房担保”。在商品房买卖中，购房人用按揭方式支付房款，银行提供贷款，房产作为担保物。这种模式虽然与传统的抵押有区别，但法律并不禁止，只要合同内容不违法、双方自愿，就是有效的。本案中，法院明确认定，即使没有办理抵押登记，也不能随便否定合同效力，这保护了银行的合法权益。

第二，购房人如果断供，银行有权解除合同并要求一次性还清欠款。很多人以为按揭贷款只要每月还一点就行，但合同中通常约定，如果逾期超过一定期限，银行可以要求提前收回全部贷款。本案中，该公司长期未能按期还款，法院支持了银行解除合同、追索全部本息的请求。所以，购房人一定要量力而行，避免因资金链断裂导致房产被拍卖。

第三，一房多抵或重复抵押，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。本案中，该公司在按揭后又将同一房产抵押给其他公司，但后设立的抵押因不符合法律规定（房产未竣工验收、合同未实际履行）而无效，且按揭银行的权利优先。这提醒购房人，不要试图通过重复抵押来套取资金，否则可能面临法律风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似按揭贷款纠纷，建议咨询专业律师，及时评估合同效力与还款能力。购房前务必核实开发商的资质与房产状态，避免因断供而丧失房产。在文山，如有需要，可以联系当地律师协助处理相关法律事务。

来源：《民事审判指导与参考》总第5辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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