开发商逾期交房，购房者能解除合同吗

开发商逾期交房，购房者能解除合同吗

案情简介

2013年，某旅游公司与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买该房地产公司开发的一处房产，总价款为1000万元。合同签订后，旅游公司按约支付了全部购房款，但房地产公司未能按时交房。房地产公司辩称，交房延期是因为供电、消防等市政配套工程遇到困难，属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，因此不应承担违约责任。旅游公司则坚持认为房地产公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。双方协商不成，旅游公司向法院提起诉讼。

在审理过程中，法院查明，房地产公司确实在供电方面遇到了一些困难，但并未提供充分证据证明这些困难属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件。同时，房地产公司在交房期限届满后，又拖延了较长时间才完成房屋验收并具备交付条件。

法院怎么判

一审法院认为，房地产公司在供电问题上存在不能控制的因素，交房期限可以顺延，但顺延后仍逾期，构成违约，支持旅游公司解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金的请求。二审法院则认为，合同约定的终止条件尚未出现，房屋已通过验收可以交付，且旅游公司已付清房款，因此合同应继续履行，但房地产公司需承担逾期交房的违约责任，即按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。旅游公司不服，申请检察院抗诉，但最高人民检察院的抗诉理由（认为合同因未取得土地使用权证而无效）未被采纳，最终维持了二审判决。

律师解读

本案的核心争议在于开发商逾期交房，购房者能否解除合同。根据合同约定和法律规定，解除合同通常需要满足特定条件，例如逾期交房超过一定天数或合同目的无法实现。本案中，虽然开发商逾期交房，但房屋最终验收合格且具备交付条件，法院认为合同目的仍可实现，因此不支持解除合同，而是判令开发商承担逾期交房的违约金。这提醒我们，购房者在遇到逾期交房时，应仔细审查合同条款，明确解除权是否已触发。

另外，关于合同效力的争议，抗诉方认为开发商未取得土地使用权证导致合同无效，但法院认为，合同签订时开发商已取得建设用地规划许可证并缴纳了大部分土地出让金，合同应为有效。这表明，在司法实践中，对于合同效力的认定更注重实质履行情况，而非形式上的瑕疵。购房者应关注开发商的资质和证件情况，但不必因个别手续未办妥而轻易否定合同效力。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房期限、违约责任及解除条件等条款，尤其是逾期交房的天数限制。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、开发商延期通知等，并咨询专业律师评估解除合同的可能性。在文山地区，类似纠纷时有发生，购房者可通过法律途径维护自身权益，但需注意诉讼时效和证据保全。

来源：《民事审判指导与参考》总第3辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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