开发商延期交房，政府批准能免责吗

开发商延期交房，政府批准能免责吗

案情简介

2014年，一家房地产公司（以下简称开发商）与一家投资公司（以下简称买家）签订了商品房买卖合同，约定开发商在2015年12月31日前将一栋商业楼交付给买家。买家支付了大部分购房款，开发商也出具了收条。但到了交房时间，开发商并没有按时交房。买家要求开发商承担违约责任，开发商却拿出了一份向政府部门提交的工期延误报告，上面有政府部门的批示，称“情况属实”。开发商认为，这属于合同约定的“人力不可抗拒因素”，可以免责。此外，双方后来还签订了一份协议，买家委托开发商对外出租房屋，租金用于偿还买家欠银行的贷款。开发商据此认为，买家已经放弃了对延期交房的追究。

买家不认同，认为政府部门的批示只是证明情况属实，并不等于同意延期交房，更不能免除开发商的违约责任。双方协商不成，买家起诉到法院，要求开发商承担逾期交房的违约金。

法院怎么判

一审法院认为，开发商有政府部门批示，符合合同约定的免责条件，且买家在委托出租时已放弃追究，判决驳回买家诉讼请求。买家不服，上诉到最高人民法院。

最高人民法院审理后认为，开发商在2015年3月提交的工期延误报告中所列的延期事由，大部分发生在双方签订合同之前，这不符合合同约定的“施工中新出现的重大技术问题”等免责条件。开发商在二审中提供的其他证据，除了因买家变更设计导致的一个月延期外，其余均无法证明。因此，开发商不能免责。最终，最高人民法院改判开发商承担逾期交房的违约责任。

律师解读

这个案例说明，合同约定的延期交房免责条件，必须是合同签订后新发生的、不可预见的事件。开发商不能拿合同签订前就已存在的困难来主张免责。政府部门在报告上批示“情况属实”，只是确认了存在某些客观情况，不等于批准开发商可以违约。这提醒购房者，不要轻信开发商以“政府批准”为由推卸责任。

另外，买家委托开发商出租房屋，目的是为了偿还银行贷款，这并不等于买家放弃了追究开发商延期交房违约责任的权利。放弃权利需要明确的意思表示，不能从其他行为中随意推断。在合同中，权利和义务是对等的，一方违约，另一方有权要求赔偿，除非明确表示放弃，否则权利依然存在。

王德林律师提示：

购买期房时，购房者要仔细阅读合同中的延期交房免责条款，注意区分“不可抗力”和开发商自身经营风险。如果开发商以政府批准为由延期交房，不要轻易相信，应要求其提供合同约定的具体免责证明材料。在文山地区，遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益，避免因拖延导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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