政府规划调整导致土地合同无法履行，能退钱吗？

政府规划调整导致土地合同无法履行，能退钱吗？

案情简介

1993年，青岛某房地产公司（以下简称“某公司”）与当地土地管理部门签订了一份国有土地使用权出让合同，约定以2800多万元的价格购买一块近10万平方米的土地用于开发别墅。某公司先后支付了2200多万元，但合同约定的剩余款项一直未付清。

1994年，因当地政府调整城市总体规划，原来出让的土地位置和面积都需要变更。双方签订了调整协议，将土地面积缩小，并约定退还部分土地出让金。土地管理部门退还了约590万元，剩余款项则通过某公司转让土地的方式抵偿。然而，到了1996年，政府规划再次调整，导致剩余50多亩土地的位置无法确定。某公司不接受土地管理部门提出的调地方案，于是起诉到法院，要求终止合同并退还已支付的土地出让金及利息。

法院怎么判

一审法院认为，合同有效，但因政府规划调整这一客观原因导致合同无法继续履行，双方都没有过错。为了公平起见，判决合同未履行的部分终止履行，土地管理部门退还某公司50.19亩土地对应的出让金940多万元及利息。二审最高人民法院维持了合同有效、终止未履行部分的判决，但纠正了开发区管委会（未在合同上签字盖章）不承担退款责任，最终由土地管理部门承担退款义务。

律师解读

这个案例涉及政府规划调整导致合同无法履行的法律问题。核心在于，当合同履行因不可归责于双方的原因（如政策变化）而陷入僵局时，法律允许当事人请求解除合同，并返还已支付的款项。法院认定合同基础丧失，继续履行对某公司不公平，因此支持了终止履行和退款请求。

另外，合同主体必须明确。本案中开发区管委会未在合同上盖章，也没有实际履行行为，所以法院没有判令其承担责任。这提醒我们，签订合同时要确保对方是适格主体，避免将来追责困难。

最后，土地管理部门主张某公司逾期付款违约，但法院并未因此支持其继续履行的要求，因为规划调整是根本性障碍。这说明，即便一方有轻微违约，如果合同基础已丧失，另一方也不能强求履行。

王德林律师提示：

如果您遇到类似政府规划调整导致合同无法履行的情况，应当及时收集证据，包括合同、付款凭证、政府规划文件等，积极与对方协商或通过法律途径解决。拖延可能造成更大损失。在文山地区，因城市建设加快，规划调整也时有发生，建议在签订土地或房屋合同时，明确约定政策变化时的处理方式，以降低风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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