联建合同未取得土地使用权是否有效

联建合同未取得土地使用权是否有效

案情简介

1995年，某建设集团公司下属项目部与某装饰大世界签订了一份联建合同。合同约定，建设公司负责提供位于青岛市某路的一处项目，装饰大世界负责出资3200万元，建设公司负责施工，建成后装饰大世界获得房屋，建设公司获得325平方米的房屋作为回报。合同签订当天，装饰大世界支付了5万元保证金，随后又陆续支付了部分款项。然而，在合同履行过程中，双方因付款问题发生纠纷，建设公司将装饰大世界告上法庭，要求支付工程欠款。

案件的关键在于，建设公司当时并未取得该项目的土地使用权，而是通过与青岛某帆布厂签订联建协议，由帆布厂将土地转让给建设公司。装饰大世界认为，建设公司没有土地使用权，双方签订的联建合同应属无效，因此拒绝支付剩余款项。建设公司则主张合同有效，要求装饰大世界继续履行付款义务。

法院怎么判

一审法院山东省高级人民法院认为，双方签订的联建合同、补充合同和谅解备忘录是在自愿平等基础上签订的，合法有效，判决装饰大世界支付工程欠款883.5万元及通过建设公司转付给帆布厂的500万元。装饰大世界不服，上诉至最高人民法院。

最高人民法院经审理后认定，青岛市土地管理局已批准帆布厂将3050平方米土地使用权转让给建设公司，建设公司取得土地使用权后与装饰大世界签订的联建合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。因此，驳回装饰大世界的上诉，维持原判。

律师解读

第一，本案的核心问题是联建合同的效力。根据法律规定，建设工程合同的有效性并不以合同签订时已取得土地使用权为绝对前提。如果合同签订后，当事人能够依法取得土地使用权，且合同内容不违反法律强制性规定，法院通常会认定合同有效。本案中，建设公司在签订联建合同前已获得土地管理部门的批准，因此合同有效。

第二，关于付款义务的认定。装饰大世界主张其实际付款1430万元，但法院根据证据认定其仅支付了716.5万元，其余款项系建设公司转付给帆布厂，与装饰大世界无关。这表明，在合同履行中，付款方应当保留完整的付款凭证，否则可能面临举证困难。

第三，本案还涉及非法人单位签订合同的效力问题。建设公司的项目部属于非法人单位，但因其获得公司授权，其签订的合同有效。这提醒我们，在与分公司或项目部等主体签订合同时，应核实其授权情况，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

在签订建设工程或联建合同时，务必核实对方是否具备合法的土地使用权或相关审批手续，避免因主体资格问题导致合同无效。同时，注意保留所有付款凭证，包括银行转账记录、收据等，以防发生争议时无法证明实际付款金额。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，以维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市