开发商无证卖房，购房合同一定无效吗

开发商无证卖房，购房合同一定无效吗

案情简介

1993年，海南某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）与一家贸易公司（以下简称“贸易公司”）签订了一份商品房购销合同，约定贸易公司预购一栋大厦的A座，总价款高达4亿多元。合同签订后，贸易公司分三次支付了5000万元购房款，其中包括500万元定金。开发公司还根据贸易公司的要求对大厦设计进行了修改。当大厦地下室建到正负零时，贸易公司突然发现，开发公司卖房时还没有取得土地使用权，土地使用权实际属于另一家公司（以下简称“土地公司”）。贸易公司认为开发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

实际上，这个项目背后还有更复杂的交易：开发公司是从另一家合作公司手中“转手”获得的项目开发权，之后才与土地公司补签了合作建房合同。但开发公司在卖房时，与土地公司的合作合同还没签，土地公司也没有在售房合同上签字盖章。直到事后，土地公司才出具了一份承诺书，表示认可开发公司的销售行为。

法院怎么判

海南省高级人民法院一审认为，开发公司与贸易公司签订合同时，尚未与土地使用权人签订合作合同，也未办理土地使用权变更手续，因此认定该合同无效，判决开发公司返还5000万元购房款及利息。但最高人民法院二审后改判：认定该商品房购销合同有效。理由是：虽然签订合同时开发公司尚未取得完整权利，但事后土地使用权人出具了承诺书，认可并愿意承担相关义务，且开发公司后续与土地公司补签了合作合同，项目也实际开工建设。贸易公司支付了大部分房款并提出了设计修改，双方已实际履行合同。因此，不能仅因签约时手续不全就认定合同无效。

律师解读

第一，合同效力要看“补正”情况。本案中，开发公司在卖房时确实存在手续不全的问题，但事后土地使用权人通过承诺书、补签合同等方式对销售行为进行了追认。根据法律规定，事后补正可以使原本有瑕疵的合同变为有效。所以，不是所有“无证卖房”的合同都当然无效，关键看事后能否补上合法手续。

第二，购房者要警惕“先卖后补”的风险。虽然本案合同最终被认定有效，但这类交易风险极大。如果事后无法补办手续，或者开发商资金链断裂，购房者可能面临钱房两空的局面。建议购房者在签约前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证等关键证件。

第三，本案也提醒开发商：未取得合法手续就对外销售，即使事后补正，也可能面临诉讼和资金占用的巨大压力。应严格按照法律规定，在手续完备后再进行销售。

王德林律师提示：

购房是重大资产交易，不能只看价格和位置，更要查清开发商的证照是否齐全。如果遇到类似“先卖后补”的情况，建议咨询专业律师评估风险。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发项目的预售许可证等关键信息，避免陷入纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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