合作开发房地产合同无法履行，守约方能否要求赔偿损失

合作开发房地产合同无法履行，守约方能否要求赔偿损失

案情简介

某村村委会与一家房地产开发公司签订了一份合作开发合同，约定由村里提供一块土地，开发公司负责出资建设一栋大厦。作为补偿，开发公司要在建成后把大厦的一部分产权交给村里，并支付一笔经济补偿费。同时，开发公司还找来一家担保公司，承诺如果开发公司不能按时交房或支付租金，担保公司会负责赔偿。

合同签订后，村里按约定提供了土地，但开发公司却一直没有开工建设，也没有支付任何补偿金。村里多次催促无果，只好起诉到法院，要求解除合同，并要求开发公司赔偿建设金和经济损失，同时要求担保公司承担连带责任。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的合同是真实意思表示，内容合法有效。由于开发公司已经没有资金继续建设，合同无法继续履行，法院判决解除合同，由开发公司赔偿村里约定的建设金和经济损失，担保公司对开发公司不能清偿的部分承担连带责任。

开发公司不服，上诉到最高人民法院。最高人民法院审理后认为，合同是双方自愿签订的，经过政府主管部门批准，不存在恶意串通或胁迫情形，合同合法有效。开发公司不同意继续履行合同，一审判决解除合同并赔偿损失是正确的。最终，最高人民法院驳回了开发公司的上诉，维持了一审判决。

律师解读

第一，合作开发房地产合同只要不违反法律强制性规定，双方自愿签订并经主管部门批准，就是合法有效的。任何一方不能因为合同对自己不利就主张无效，逃避责任。

第二，合同无法继续履行时，守约方有权要求解除合同，并要求违约方按照合同约定的标准赔偿损失。法院会根据合同约定和实际损失情况作出判决，而不是按照农业用地等较低标准计算赔偿。

第三，担保公司自愿为开发公司的义务提供担保，只要担保内容不违反法律规定，就要承担相应的保证责任。担保公司不能以合同扩大了自己的义务为由拒绝承担责任。

王德林律师提示：

在签订合作开发或建设工程合同时，一定要明确双方的权利义务和违约责任，并保留好合同、付款凭证、往来函件等证据。如果对方违约，应及时通过法律途径维权。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第1辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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