购房后开发商一房二卖，买方还能要求交房吗

购房后开发商一房二卖，买方还能要求交房吗

案情简介

2015年，上海某置业公司（以下简称买方）与上海某房地产公司（以下简称卖方）签订了一份《购房合同书》，约定买方购买卖方开发的一幢名为"神龙公寓"的房屋，总建筑面积约1800平方米，总价款约人民币2000万元。合同签订后，买方陆续支付了大部分购房款，但其中有四笔款项比合同约定的时间晚了几天到几十天。

2017年，房屋竣工并通过了质量验收，但卖方却没有按约向买方交付房屋。更糟的是，卖方在买方不知情的情况下，又将这套房屋卖给了别人（虽然最终没有实际过户）。买方发现后，向法院起诉，要求卖方交付房屋并支付逾期交房的违约金。

法院怎么判

最高人民法院终审判决认为：双方签订的《购房合同书》及补充协议是真实意思表示，内容除违约金约定过高需调整外，其他部分合法有效，合同应当继续履行。卖方未按约定时间交房，且擅自将房屋转让他人，构成违约，买方有权要求卖方交付房屋。同时，买方也存在部分逾期付款的违约行为，应当承担相应的违约责任。最终，法院维持了一审判决，要求卖方交付房屋并支付违约金，同时也支持了卖方要求买方承担逾期付款责任的主张。

律师解读

第一，开发商一房二卖并不必然导致原购房合同无效。在本案中，虽然卖方将房屋又卖给了别人，但并未实际交付和过户，因此买方作为在先签约并支付大部分房款的购房人，仍然有权要求卖方继续履行合同、交付房屋。

第二，买方自身存在违约行为，比如逾期付款，并不能免除卖方的交房义务。法院会综合考量双方违约情况，各自承担相应责任。本案中，买方在二审中主动表示愿意承担逾期付款的违约责任，也促使法院支持了其要求交房的诉求。

第三，购房合同中的违约金条款如果约定过高，法院有权调整。本案中，原合同约定的违约金标准被认定为过高，法院依法进行了适当调低。这提醒我们，在签订合同时，违约金不宜设置过高，否则可能无法得到法院支持。

王德林律师提示：

购房是大事，遇到开发商一房二卖不必惊慌。首先，要及时收集并保存好购房合同、付款凭证、沟通记录等证据；其次，尽快咨询专业律师，通过法律途径主张权利，要求继续履行合同或追究违约责任。在文山地区，如果您遇到类似房产纠纷，建议第一时间联系专业律师介入，避免因拖延导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第1辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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