城市道路面积能否随土地一起转让

城市道路面积能否随土地一起转让

案情简介

某房地产发展公司（以下简称“发展公司”）与海南某置地公司（以下简称“置地公司”）签订了一份《土地使用权转让合同》，约定发展公司将一块土地的使用权转让给置地公司。合同签订后，发展公司向国土局申请办理了土地使用权证，并将土地交付给置地公司。置地公司随后进行了勘探、设计等前期工作。

然而，置地公司在后续开发中发现，发展公司提供的土地使用权证上标明的土地面积与实际规划面积不符，其中还包含了一部分城市道路的面积。置地公司认为，城市道路属于市政设施，依法不能转让，因此发展公司的行为违法。双方因此发生纠纷，置地公司起诉至法院，要求确认转让合同无效并赔偿损失。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，发展公司向国土局申办土地使用证时，提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证中载明的面积与规划实际面积不符，发展公司应承担主要责任。城市道路属于市政设施，依法不得转让，因此合同中涉及城市道路面积部分的转让无效。符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。

法院最终判决：双方转让的土地面积应以规划部门确定的面积为准，发展公司多收取的土地转让金应返还给置地公司。同时，置地公司自愿承担的道路面积征地费，法院予以认可。发展公司还需赔偿置地公司因勘探、设计等造成的经济损失。

律师解读

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。因此，任何将城市道路面积计入土地转让合同的行为，都可能导致该部分转让无效。开发商在签订土地转让合同时，务必核实土地性质，避免因包含道路面积而引发纠纷。

第二，合同效力可以部分有效、部分无效。在本案中，法院基于“能部分履行就部分履行”的原则，认定符合规划要求的土地转让有效，而道路部分转让无效。这提醒当事人，合同并非一旦部分无效就全部无效，法院会尽量维护当事人的真实意思表示。

第三，土地转让前，一定要取得规划部门的审批。本案中，发展公司因提供未经审批的位置图，导致土地使用证面积错误，最终承担了主要责任。因此，开发商在办理土地证时，应确保所有文件符合规划要求，避免因程序瑕疵引发法律风险。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让纠纷中常见的问题是土地性质与规划不符。建议您在签订土地转让合同前，务必委托专业律师核查土地证、规划图等文件，确保转让面积合法合规。如果发现合同中包含城市道路等不可转让的市政设施，应及时协商修改或解除合同，避免后续产生更大损失。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料前来咨询，我们将为您提供专业的法律分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第1辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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