买地后发现面积缩水，能要求退款赔偿吗

买地后发现面积缩水，能要求退款赔偿吗

案情简介

某省为开发出口工业区，划拨了一块土地给当地政府下属的开发公司。1992年，这家公司（简称“发展公司”）将其中一块土地转让给了另一家公司（简称“置地公司”），双方签了合同，置地公司也付了钱，并拿到了国土局发的土地使用证。

但问题出在，置地公司拿着土地使用证去规划局报批设计时，发现土地使用证上写的面积和实际能用的面积对不上。原来，土地使用证是按一张没经过规划部门审批的“位置图”办的，而规划部门后来规划时，要求西、北两侧道路要宽30米，但土地使用证上标的是20米，导致实际可用的土地面积比证上少了1000多平方米。置地公司多次找发展公司和政府要求补偿或退钱，都没解决，只好告到法院。

法院怎么判

辽宁省高级人民法院一审认为，发展公司在签合同时，拿出的不是规划坐标图，而是没经过规划部门批准的“位置图”，导致土地使用证上的面积和道路宽度都不符合规划要求；而且，城市道路属于公共设施，不能转让，发展公司却把1000多平方米的道路面积也算在转让土地里，这不合规。所以，双方的合同部分无效。

法院判决：置地公司实际能用的土地面积按规划部门确定的面积算，多算的土地转让金，发展公司要退还；发展公司还得赔偿置地公司的设计费、勘察费，并承担这些钱的利息。发展公司不服上诉，最高人民法院二审维持了原判。

律师解读

第一，这个案子的核心是“合同标的物的瑕疵”。发展公司卖地时，提供的土地信息不准确，导致置地公司拿到的土地面积“缩水”，这属于卖方的过错。根据法律，卖方交付的标的物不符合约定，买方有权要求退款或赔偿损失。

第二，城市道路属于公共市政设施，不能作为个人或公司转让的标的。发展公司把道路面积算进转让面积里，这本身就是违法的，所以这部分合同内容无效。这也提醒大家，买地或买房时，要特别注意道路、绿化等公共部分的归属和计算方式，别稀里糊涂多付了钱。

第三，打这类官司，关键证据是规划部门的审批文件和土地证。如果发现土地证上的信息和实际规划不符，要第一时间找规划部门确认，并保留好沟通记录、函件等，作为维权的依据。

王德林律师提示：

如果您在买地或买房时发现面积不对，别急着认栽。首先，要收集证据，比如合同、付款凭证、土地证、规划部门的文件等；其次，及时和卖方沟通，要求补足面积或退差价，并保留书面记录。如果协商不成，可以起诉到法院，要求对方承担违约责任。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议提前咨询专业律师，避免因程序或证据问题耽误维权。

来源：《民事审判指导与参考》总第1辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市