未成年人名下的房产，父母能拿去抵押借款吗

未成年人名下的房产，父母能拿去抵押借款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2022年9月，王某某与付某某（当时未满16周岁）及其父母付某、赵某签订了一份《借款合同》，约定付某某因家庭支出向王某某借款300万元，借款期限2个月，月利率1.2%（年利率14.4%）。付某某以其名下的一套362号房屋作为抵押，并办理了抵押登记。付某、赵某作为连带责任保证人。王某某通过案外人向赵某账户支付了260万元，赵某出具了收条。

这套362号房屋是付某某的奶奶常某某以1万元的价格（远低于市场价）通过买卖方式过户给付某某的，实际上属于赠与。借款时，赵某作为监护人还签署了一份《抵押被监护人财产承诺书》，承诺抵押贷款只用于改善住房环境。

后来，付某某、付某、赵某未能按期还款。王某某起诉到法院，要求三人归还借款本金249.6万元及利息，并主张对362号房屋行使抵押权。

法院怎么判

北京市通州区人民法院经审理认为：

一是关于借款合同的效力。虽然借款手续上有付某某本人签名，但借款金额巨大，付某某作为未成年人并没有相应的借款需求。其父母赵某、付某作为监护人，无权代理付某某实施这种对其不利的民事法律行为。父母以共借人、连带保证人身份签字，不能视为对付某某作为借款人的同意或追认。因此，借款合同对付某某不发生法律效力，实际借款关系发生在赵某与王某某之间。

二是关于王某某能否行使抵押权。根据法律规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人财产。本案中，付某某名下的房产是其祖母赠与的个人财产。赵某、付某作为监护人，以未成年人房产设定抵押，借款用途并非为了未成年人的利益，属于无权代理行为，无效。同时，王某某作为出借人，应当知道与未成年人签订借款合同并接受其房产抵押的法律后果，应尽到更严格的审核义务。但王某某是通过借款中介认识付某某一家的，不了解其家庭情况，未对借款真实用途进行审核，不能认定为善意，因此不能构成表见代理，抵押权不成立。

法院最终判决：赵某偿还王某某借款本金249.6万元及利息，付某承担连带保证责任，但驳回了王某某对付某某名下房屋行使抵押权的诉讼请求。王某某上诉后，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：父母能否以未成年子女名下的房产作为抵押物去借款？答案是否定的，除非借款用途直接为了未成年人的利益。

根据《民法典》第三十五条，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。这里的“处分”包括抵押。如果父母以未成年人房产抵押借款，借款用于家庭支出、转借他人等，都不属于“为被监护人利益”，该抵押行为无效。

对于出借人来说，接受未成年人名下的房产作为抵押，风险极高。法院会认为出借人应当知道法律对未成年人财产的特殊保护，因此出借人必须尽到更严格的审核义务，包括核实房产来源、借款真实用途等。如果出借人没有做到，就不能善意取得抵押权。

本案中，法院还特别指出，未成年人利益优先于交易安全保护。即使抵押行为效力待定，也不能由父母代为追认，否则会导致未成年人财产长期处于不确定状态。因此，法院直接认定抵押无效，体现了对未成年人权益的最大化保障。

王德林律师提示：

如果您是出借人，遇到借款人用未成年人名下房产作抵押，一定要格外谨慎。建议做到以下几点：一是核实房产来源，确认是否属于未成年人个人财产；二是审查借款用途，确保借款直接用于未成年人的生活、学习、教育或医疗等；三是要求监护人出具书面承诺，并尽可能核实借款实际去向；四是最好要求成年共借人或担保人提供其他担保方式。否则，一旦发生纠纷，抵押权很可能被认定无效，导致无法优先受偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因法律知识不足造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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