商品房买卖合同解除后，银行还能就预抵押房产优先受偿吗

商品房买卖合同解除后，银行还能就预抵押房产优先受偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，缪某某向某银行贷款28万元用于购买商品房，贷款期限20年。某地产公司作为开发商，为该笔贷款提供阶段性连带保证担保，担保责任持续到缪某某取得房产证并办妥抵押登记手续为止。同日，银行就这套房产办理了预售商品房抵押权预告登记（即预抵押）。

贷款发放后，缪某某从2022年6月开始断供。银行于2023年2月起诉，要求缪某某还本付息，并主张对预抵押房产优先受偿，同时要求开发商承担连带保证责任。

值得注意的是，在银行起诉前，开发商因缪某某断供导致其垫付了部分按揭款，已于2022年9月起诉解除与缪某某之间的商品房买卖合同，法院于2022年11月判决解除了该合同。

法院怎么判

福建省永泰县人民法院经审理认为：

一是关于预抵押房产能否优先受偿。由于缪某某与开发商之间的商品房买卖合同已被法院判决解除，基于该合同设立的将来以缪某某为权利人的不动产物权将不可能实现，以缪某某为义务人的抵押登记也不可能实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，银行办理抵押登记的条件已经不能成就，因此银行要求就预抵押房产优先受偿的主张没有事实和法律依据。

二是关于开发商是否承担连带保证责任。根据合同约定，开发商的阶段性保证责任至“借款人取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”。由于缪某某尚未取得房产证，抵押登记也未办妥，因此开发商仍应承担连带保证责任。

法院最终判决：缪某某偿还银行借款本金183166.39元及利息、罚息、律师费等；开发商对上述款项承担连带清偿责任；驳回银行要求就预抵押房产优先受偿的诉讼请求。

律师解读

这个案例对普通购房者和银行都有重要启示：

第一，预抵押不等于正式抵押，优先受偿权有前提。很多人以为办了预抵押登记，银行就能像正式抵押一样优先卖房收钱。但法律上，预抵押登记只是预告性质，要变成正式抵押，必须满足两个条件：一是开发商已经办理了建筑物所有权首次登记（即大产证）；二是预抵押登记没有失效。如果商品房买卖合同被解除，购房者无法取得房产证，预抵押就失去了基础，银行无法优先受偿。

第二，开发商的阶段性担保责任可能比想象中更长。本案中，开发商以为房子卖了、贷款放了，自己的担保责任就结束了。但合同约定的是“办妥抵押登记手续”为止，而不是“办理预抵押登记”为止。只要正式抵押没办成，开发商就得继续担责。这对开发商来说是个风险提示：不能以为预抵押登记完成就万事大吉，要主动跟进购房者办证和抵押登记进度。

第三，购房者断供的后果很严重。缪某某不仅被银行起诉追债，还被开发商起诉解除了购房合同，最终房子没了、钱要还、还要承担诉讼费、律师费、公告费等额外支出。断供不仅影响个人征信，还可能面临“钱房两空”的局面。

王德林律师提示：

对于购房者来说，如果遇到经济困难无法按时还贷，应主动与银行沟通协商，申请展期或调整还款计划，而不是直接断供。对于开发商来说，在提供阶段性担保时，应明确约定担保责任终止的具体条件，并在购房者具备办证条件后及时督促其办理，避免担保责任无限期延长。对于银行来说，在发放按揭贷款后，应持续跟踪抵押登记办理进度，在购房者具备办证条件后及时要求其办理正式抵押登记，以保障自身优先受偿权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况分析法律风险，避免因不了解法律规定而遭受不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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