为朋友担保，房子被拍卖后，能按合同约定的高价追偿吗？

为朋友担保，房子被拍卖后，能按合同约定的高价追偿吗？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，周某某出于朋友义气，用自己的商铺为某机电公司向银行的一笔1500万元贷款提供了抵押担保。双方签了一份《抵押融资合作协议》，里面白纸黑字写得很清楚：如果机电公司还不上钱，导致周某某的商铺被银行拍卖，机电公司不仅要按商铺的市场价（每平米22000元）赔偿，还要额外赔偿五年的租金损失（每平米每月100元），并且从拍卖那天起，按月利率2%支付资金占用费。

后来机电公司果然违约，银行起诉并申请强制执行。法院委托评估公司对周某某的商铺进行了评估，评估价是1786.67万元。但最终在司法拍卖中，这套商铺只拍出了1000.05万元，远低于评估价。

周某某替机电公司还了债，房子也没了，他拿着当初的合同，要求机电公司按合同约定的方式赔偿1850万元。但机电公司认为，房子只卖了1000万，周某某的损失就是1000万，凭什么要赔1850万？双方闹上了法庭。

法院怎么判

法院最终支持了周某某的主张，判决机电公司赔偿1850万元，并支付资金占用损失和律师费。机电公司不服上诉，二审法院维持原判。

法院的核心理由是：

一是双方在合同中明确约定了损失计算方式，这是双方真实意思的表示，法律应当尊重。不能因为司法拍卖的价格低，就否定合同约定的效力。

二是司法拍卖的价格不等于市场价。司法拍卖有严格的程序限制，比如起拍价不能低于评估价的70%，拍卖时间短，付款方式苛刻，这些因素都会压低成交价。而评估价是专业机构综合考虑市场行情、地段、品质等因素得出的，更接近真实的市场价值。

三是周某某自愿将赔偿金额从合同约定的计算值调低到1850万元，已经做出了让步，法院予以认可。

律师解读

这个案例对普通人最大的启示是：给别人做担保，尤其是用房子做抵押，一定要签好书面协议，明确约定如果房子被拍卖，对方该怎么赔。

很多人以为，房子被拍卖了，损失就是拍卖价。但本案告诉我们，司法拍卖的价格往往偏低，如果只按拍卖价追偿，担保人可能亏大了。比如周某某的房子评估价1786万，拍卖只卖了1000万，中间近800万的差价，如果没合同约定，就只能自己吞下苦果。

那么，合同里可以约定哪些赔偿项目？

一是房屋的市场价值损失。可以约定一个计算标准，比如按评估价、按周边同类房屋的市场价，或者直接约定一个单价。

二是房屋的租金损失。如果房子本来可以出租赚钱，因为被拍卖导致无法出租，这部分损失也可以约定由债务人承担。

三是资金占用利息。从房子被拍卖到你拿到赔偿款，这段时间的资金成本也可以约定利息，但注意不能超过法律规定的上限（一般是LPR的4倍）。

四是其他合理费用，比如评估费、律师费等，只要实际发生且合理，也可以主张。

王德林律师提示：

担保有风险，签字需谨慎。如果你不得不为他人提供房产抵押担保，务必做到以下几点：

一是签订书面协议，明确约定追偿范围和计算方式，不要只口头承诺。

二是约定损失计算标准时，要合理、可执行，最好参考当时的市场行情，避免约定过高被法院调减。

三是保留好所有证据，包括合同、付款凭证、评估报告、拍卖成交确认书等，以备维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，不要因为怕麻烦而放弃自己的合法权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市