房子被骗子过户抵押，原房主还能要回来吗

房子被骗子过户抵押，原房主还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，吴某某、邱某某等人以借款为名，欺骗严某签下200多万元的虚高借条。在严某不知情的情况下，他们利用严某签的一份公证委托书，把严某名下的一套房产过户给了一家实业公司。随后，这家实业公司又以该房产作抵押，向任某某借款320万元。

2018年，任某某起诉要求实业公司还钱，并主张对这套房产行使抵押权，法院判决支持了任某某的全部请求。2020年，刑事法院认定吴某某、邱某某等人的行为构成诈骗罪，判决将这套房产作为赃物发还给严某。任某某提出异议，称自己合法取得了抵押权，房产不应被追缴。执行法院认定任某某善意取得抵押权，优先于严某的退赔权。严某不服，提起第三人撤销之诉，要求撤销任某某享有抵押权的判决。

法院怎么判

上海市杨浦区人民法院审理后认为：

一是严某虽然出具了公证委托书，但这是诈骗犯罪的一环，邱某某从未与严某协商过卖房的关键事项，擅自以严某名义与实业公司签订的房屋买卖合同无效。

二是因买卖合同无效，实业公司在房产上设立抵押属于无权处分。任某某从事借贷交易多年，经验丰富，比普通人更有能力核实抵押物情况。但他承认，在借款前从未实地查看房产，也没有仔细核查房产来源，存在重大过失，不能善意取得抵押权。

法院判决撤销任某某对这套房产享有抵押权的判决。任某某上诉，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

本案的核心是抵押权能否善意取得。法院明确，判断抵押权人是否善意，主要看三点：

一是抵押权人是否尽到合理注意义务。如果抵押权人是专业放贷人或金融机构，法律要求他们承担更高的调查核实义务，不能只看房产证就相信。本案中，任某某有丰富借贷经验，却连房子都没去看过，也没查房产来源，被认定存在重大过失。

二是抵押权人是否支付了合理对价。善意取得以有偿为前提，法院会结合市场价和实际支付金额来判断。如果实际支付与约定金额差距过大，可能涉嫌虚假交易。

三是抵押权人是否基于不动产登记产生了合理信赖。不动产登记具有公示效力，但如果登记权利人是通过犯罪取得房产，抵押权人不能仅凭登记就主张善意取得，必须尽到调查义务。

王德林律师提示：

这个案例对普通人有重要警示：一是不要轻易签署空白委托书或授权文件，尤其是涉及房产的，可能被骗子利用过户。二是如果发现房产被他人冒名过户或抵押，要及时报警并申请刑事追缴，同时提起民事诉讼撤销相关判决。三是对于出借人来说，接受房产抵押前一定要实地查看、核实房产来源和权属，不能只看登记证书，否则可能无法取得抵押权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集证据，通过刑事报案和民事诉讼双重途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市