丈夫偷偷抵押夫妻共有房产，妻子能要求撤销吗

丈夫偷偷抵押夫妻共有房产，妻子能要求撤销吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某某和刘某是夫妻，2018年两人共同购买了一套位于南宁市的房屋，但房产证只登记在刘某一人名下，附记注明是向某清算组购买所得。

2021年，刘某背着妻子李某某，先后将这套房子抵押给了三个人：

一是2021年6月9日，刘某自己作为抵押权人，办理了最高额抵押，担保债权55万元；

二是2021年6月28日，刘某向蓝某某借款23万元，并签订了一份《房屋买卖合同》，同日办理了最高额抵押登记；

三是2021年6月28日，黄某某向刘某转账10万元，同日办理了一般抵押登记，担保债权5万元。

李某某发现后，向法院起诉，主张自己对丈夫抵押房产的行为毫不知情，要求法院确认刘某将房屋抵押给蓝某某、黄某某的行为无效，并注销这些抵押登记。蓝某某、黄某某则辩称，自己办理抵押时是善意的，应当取得抵押权。

法院怎么判

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院审理后认为：

一是本案抵押行为发生在民法典施行后，应适用民法典及相关司法解释。旧法（担保法解释）中关于“未经共有人同意以共有财产设定抵押无效”的规定已经失效，现行法律并未规定未经共有人同意就无效。

二是根据民法典第三百一十一条，抵押权作为担保物权，可以参照适用善意取得制度。李某某明知房屋只登记在刘某一人名下，但多年来从未去办理共有人变更登记，房屋的权属登记具有公信力。

三是蓝某某、黄某某基于对房屋登记情况的信赖，与刘某订立了事实上的抵押合同，并办理了抵押登记，且两人对刘某均享有合法债权，刘某至今未还钱。因此，法院认定蓝某某、黄某某构成善意取得，抵押权合法有效。

最终，法院判决驳回李某某的全部诉讼请求。判决后，各方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：夫妻一方擅自将共有房产抵押，另一方能否要求撤销？法院的判决给出了明确答案——在满足以下三个条件时，抵押权人（债权人）可以善意取得抵押权：

一是主债权合法有效。抵押权依附于主债权，如果主债权无效或被撤销，抵押权就无从谈起。本案中，蓝某某、黄某某确实向刘某交付了借款，刘某也出具了欠条，借贷关系真实有效。

二是已经办理不动产抵押权登记。根据民法典，不动产抵押权自登记时设立。本案中，蓝某某、黄某某的抵押权均已办理登记，合法设立。

三是抵押权人取得抵押权时是善意的。这是最关键的一点。所谓“善意”，是指抵押权人不知道或不应当知道抵押人没有处分权。本案中，房屋登记在刘某一人名下，蓝某某、黄某某作为普通债权人，已经审查了不动产登记，尽到了合理注意义务，没有证据证明他们明知或应知房屋是夫妻共有。而李某某作为共有人，明知登记不全却长期不提出异议，需要自行承担风险。

王德林律师提示：

这个案例给夫妻双方都敲响了警钟。对于夫妻一方来说，如果房产是婚后共同购买，即使只登记在一方名下，也应及时办理共有人变更登记，或者到不动产登记机构办理异议登记，防止另一方擅自处置。否则，一旦对方将房产抵押或出售给善意的第三人，另一方可能无法追回。对于债权人来说，在接受房产抵押时，一定要审查不动产登记簿，确认登记的权利人是否与抵押人一致，并保留好借款凭证和抵押登记手续，以证明自己是善意的。如果遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估风险并采取法律行动。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系云南八谦（文山）律师事务所，我们将为您提供专业的法律帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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