房子抵押了却没收到借款，能撤销抵押登记吗

房子抵押了却没收到借款，能撤销抵押登记吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某1有一套房屋，2022年1月19日，他与姚某签订了一份《主债权及不动产抵押合同》，约定将房屋抵押给姚某，担保的主债权数额为200万元，债务履行期限为一年。当天，双方到不动产登记中心办理了抵押登记，登记的权利人是姚某。

但问题在于，从签订合同到办理抵押登记，再到约定的债务履行期限结束，姚某始终没有向李某1支付过这200万元借款。也就是说，双方之间根本没有发生合同约定的主债权。

李某1于是起诉，要求解除抵押合同，并判令姚某协助撤销房屋上的抵押登记。

姚某和第三人范某却辩称：范某才是李某1及其兄弟李某2的真正债权人，姚某只是受范某委托，代为办理抵押登记，实际抵押权人是范某。李某1对此不认可。

另查明，法院在另一起民间借贷纠纷中已生效判决认定：李某1不欠范某借款，李某2欠范某200万元。

法院怎么判

一审法院（北京市平谷区人民法院）认为：

抵押权的设立，必须以被担保的主债权有效存在为前提。如果抵押权设立时，主债权不存在或者无效，抵押权就不能有效设立。本案中，李某1和姚某都认可，在抵押权设立时及设立后，双方之间并不存在200万元的主债权。因此，李某1与姚某之间的抵押权不成立。

关于姚某和范某主张的“抵押权代持”，法院指出：抵押权代持的成立，必须以担保人（即李某1）明知实际抵押权人（范某）与名义抵押权人（姚某）之间存在委托关系为前提。姚某和范某提交的证据，无法形成完整清晰的证据链，证明在抵押设立前已向李某1明示过这种委托关系，也无法证明李某1同意用房屋为李某2的债务作担保。因此，法院不予采纳他们的辩解。

最终，一审判决：解除双方签订的抵押合同，姚某在判决生效后10日内协助李某1撤销抵押登记。

姚某、范某不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）审理后认为，现有证据不足以证明范某与李某1之间存在200万元的债权债务关系，也无法证明李某1同意用房屋为李某2担保。因此，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有两点特别重要：

一是抵押权不能脱离主债权单独存在。 简单说，抵押是借款的“担保”，如果借款本身不存在，抵押也就没有存在的意义。哪怕已经办了抵押登记，只要主债权（比如借款）从未发生，抵押权就不成立。本案中，姚某虽然拿到了抵押登记，但因为没给钱，抵押权在法律上等于零。

二是“抵押权代持”不是随便说说的。 有人会像本案中的范某一样，想通过别人（名义抵押权人）来登记自己的抵押权。但法律要求，担保人（房主）必须事先知道并同意这种代持关系。如果担保人不知情、不认可，代持关系就不成立。举证责任在主张代持的一方，如果证据不足，法院不会支持。

王德林律师提示：

如果您是房主，在办理抵押登记前，务必确认对方确实支付了借款，并保留好银行转账记录、收条等凭证。如果对方只办了抵押登记却未付款，您可以像本案中的李某1一样，起诉要求撤销抵押登记。如果您是债权人，想通过他人代持抵押权，一定要在办理抵押登记前，让房主书面确认知晓并同意代持关系，否则代持可能无效。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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