房子给别人做抵押，对方一直不催债，我能要求解除抵押登记吗

房子给别人做抵押，对方一直不催债，我能要求解除抵押登记吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年9月，案外人刘某、杨某向王某借款30万元，单某用自己的房子为这笔借款做了抵押担保。三方签了借条，单某作为担保人签字。当天，单某和王某还签了一份名为借款合同实为担保合同的协议，约定借款期限为一年（2014年9月22日至2015年9月22日）。同年9月24日，双方去不动产登记中心办了抵押登记。

之后，刘某还了部分借款。2018年4月，在单某不知情的情况下，王某和刘某、杨某又签了新的借款合同，仍然约定用单某的房子做抵押。2022年，王某起诉刘某、杨某和单某，要求单某承担连带还款责任，但法院驳回了对单某的起诉，上诉也被驳回。

单某于是起诉，要求法院判决解除2014年9月24日办理的房屋抵押登记。王某不同意。

法院怎么判

一审法院认为，单某和王某2014年签的抵押合同有期限，2018年王某和刘某、杨某签新借款合同，单某不知情也没同意继续用房子做抵押。王某说和单某有口头协议，还完27万就解除抵押，但拿不出证据。法院支持了单某的请求，判决解除抵押登记。

王某不服，上诉。二审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。王某没有在2014年借款的主债权诉讼时效期间内行使抵押权，所以他的抵押权已经不受法律保护。2018年的新借款合同，单某没同意，也不承担担保责任。既然抵押权已经失去法律强制力，那么基于这个抵押权做的抵押登记也就没有存在的基础，应当注销。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子的核心问题是：抵押权人（王某）一直没在法律规定的时间内去行使抵押权，抵押人（单某）能不能要求解除抵押登记？

根据《民法典》第四百一十九条，抵押权人必须在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，否则法院不再保护。这里的“主债权诉讼时效”一般是三年，从知道权利被侵害时起算。比如借款到期日是2015年9月22日，那诉讼时效就到2018年9月22日左右。王某直到2022年才起诉，早就过了时效。

抵押权虽然是一种物权，但它依附于主债权。如果主债权诉讼时效过了，抵押权虽然没自动消失，但法院不再保护。这时候，抵押登记还挂在房子上，会影响房子的正常买卖、过户和再次抵押，对抵押人很不公平。法院从“物尽其用”的角度，判决解除抵押登记，既符合法律规定，也保护了抵押人的权益。

需要特别注意的是：一是抵押权人必须在主债权诉讼时效内行使抵押权，否则可能丧失法律保护；二是抵押人如果发现抵押权人长期不主张权利，可以主动起诉要求解除抵押登记；三是抵押登记的存在会影响房产交易，及时解除对抵押人有利。

王德林律师提示：

如果您用自己的房子为别人的借款做了抵押担保，但债权人（抵押权人）一直没在借款到期后三年内起诉或主张权利，您可以向法院起诉要求解除抵押登记。这样做的好处是，房子可以恢复自由状态，方便您买卖或再次抵押。建议您保留好借款合同、抵押合同、还款记录等证据，必要时咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所面谈，我们会根据具体情况提供法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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