保证人替我还了房贷，能优先分我的房子吗

保证人替我还了房贷，能优先分我的房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年，白某某向置业公司买了一套房，总价112万多元。白某某付了首付35万多元，剩下的77万元向银行贷款。银行要求置业公司做保证人，也就是如果白某某不还钱，置业公司要替他还。同时，白某某用这套房子做抵押，办理了预告抵押登记。

后来白某某多次逾期还贷。2022年7月，置业公司替白某某还了28071.8元。置业公司随后起诉，要求白某某还钱，并主张对这套房子拍卖、变卖后优先拿回代偿款。但银行也主张，自己对这套房子有第一顺位的优先受偿权，因为白某某还欠银行70多万元没还。

法院怎么判

广西壮族自治区柳州市城中区人民法院审理后认为，银行已经通过生效判决确认了对这套房子的抵押权，享有优先受偿权。置业公司虽然替白某某还了部分贷款，依法可以行使银行对白某某的担保物权，但银行的债权还没有全部实现。在这种情况下，置业公司获得的担保物权不能和银行的抵押权冲突，也不能按比例分享，而应该排在银行之后。

法院判决：白某某要还置业公司代偿款28071.8元、违约金、律师费等，如果白某某不还，置业公司可以拍卖这套房子优先受偿，但受偿顺序排在银行之后。

律师解读

这个案例的核心问题是：保证人替债务人还了部分钱后，能不能和债权人（银行）一起分债务人的抵押物？

根据《民法典》第七百条，保证人承担保证责任后，享有债权人对债务人的权利，包括担保物权。但法律同时规定，保证人行使这些权利时，不得损害债权人的利益。

本案中，置业公司只还了2万多元，银行还有70多万元没收回。如果让置业公司和银行按比例分房子的拍卖款，银行可能拿不到全部欠款，这就损害了银行的利益。所以法院认定，银行的抵押权优先，置业公司的权利劣后。

简单说就是：一是保证人替债务人还钱后，可以要求债务人还，也可以主张对抵押物优先受偿。二是如果债权人（银行）的债权还没全部实现，保证人的优先受偿权要排在债权人之后。三是保证人不能和债权人争抢抵押物，否则就违背了担保制度保护债权人的初衷。

王德林律师提示：

如果您是购房者，贷款买房时开发商或担保公司作为保证人，一旦您逾期还贷，他们替您还了钱，他们有权向您追偿，甚至拍卖您的房子。但如果您还欠银行钱，银行会先分走拍卖款，剩下的才给保证人。所以，按时还贷才是避免麻烦的最好办法。如果您是保证人，替债务人还钱后，要尽快向债务人追偿，同时注意债权人的债权是否已全部实现，避免自己的权利落空。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自己的权利顺位和追偿策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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