没有房产证，房子被亲戚强占，能告赢吗

没有房产证，房子被亲戚强占，能告赢吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

胡某某和张某是夫妻，王某某是张某的亲戚。2020年，经王某某介绍，胡某某花48.8万元从甘某某手里买了一块宅基地，准备自己建房。胡某某不是该村集体经济组织成员，所以办《建设工程规划许可证》时用的是甘某某的名义。房子建好后一共五层，一楼胡某某自己开店，二楼到五楼是住房。

2021年12月，王某某在没有支付任何费用的情况下，给二楼装上了入户门并上锁控制。胡某某、张某多次要求王某某搬走，王某某拒绝，还声称胡某某、张某曾口头承诺以成本价把二楼卖给他，他为此垫付了8万多元建房开支。胡某某、张某否认有这种承诺，说只是请王某某监工三天。双方争执不下，胡某某、张某起诉到法院，要求王某某停止侵害、拆除门锁、赔偿损失。

法院怎么判

法院审理后认为，案涉房屋建在集体土地上，胡某某、张某不是该村集体成员，也没有办理不动产权证，所以不能认定他们对房屋享有所有权。但是，胡某某、张某是实际出资建房的人，也是房屋最初的占有人，他们对房屋的占有事实受法律保护。

王某某在没有通过合法途径确认自己权利的情况下，私自给二楼装门上锁，侵占了胡某某、张某的占有，属于违法行为。法院判决：一是王某某立即停止侵害；二是拆除二楼入户门；三是赔偿胡某某、张某损失3000元。判决后双方都没有上诉，判决已生效。

律师解读

这个案子涉及一个普通人容易误解的问题：没有房产证，房子被占了，能不能告？答案是能，但告的不是“所有权”，而是“占有保护”。

法律保护的是“占有”这种事实状态，而不问占有人是否有合法的所有权。只要你是实际控制房屋的人，比如你出钱建了房、住了进去、交了物业费，别人就不能用私力强行改变这种状态。即使你的房子是违建、你买的地不合法，对方也不能自己动手抢，必须通过法院等合法途径解决。

本案中，胡某某、张某虽然不具备宅基地使用资格，但他们出资建房、实际控制房屋，法院就保护他们的占有。王某某即使认为自己有购买二楼的权利，也应该起诉要求确认，而不是直接换锁占房。

另外，占有被侵害后，还可以要求赔偿损失。法院根据王某某改造房屋造成的实际损害，酌情判了3000元赔偿。但要注意，赔礼道歉一般不适用于财产损害案件，只适用于人格权受侵害的情形。

王德林律师提示：

一是购买农村宅基地或建房前，务必确认自己是否具备该村集体经济组织成员资格，否则无法取得合法产权，存在较大风险。二是如果房子被他人强占，即使没有房产证，也可以依据“占有保护”起诉，要求对方停止侵害、恢复原状。三是不要自行采取换锁、拆门等私力救济手段，否则可能承担赔偿责任。四是保留好购房合同、付款凭证、建房合同、物业费收据等证据，证明你实际占有房屋。五是文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，评估占有保护诉讼的可行性，避免因程序错误导致败诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市