租了房子却拿不到钥匙，能告占用人要求搬走吗

租了房子却拿不到钥匙，能告占用人要求搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某国资公司有一处商场闲置，公开招租。某药业公司通过竞价，成功租下该商场五年，租期从2023年1月1日开始。但因为老租户和新租户交接不顺利，三方协商后，把租期调整为2023年3月15日开始。

在此之前，魏某某从某国资公司租下了商场一楼的所有摊位和公共空间，租期到2022年12月31日。2022年3月，魏某某把其中一个摊位转租给了王某，租期到2023年3月15日，租金和物业费共20720元。这个摊位实际由王某的母亲徐某某在使用。

2023年3月14日，魏某某和某药业公司做了移交，把水电费余额、租金余额、钥匙等交给了某药业公司，还口头移交了19家摊位和门面。某药业公司随后把收回的摊位又转租给了别人。

但2023年3月15日之后，徐某某仍然继续使用原来的摊位，没有搬走。某药业公司因为自己要用这个摊位，口头通知徐某某搬离，徐某某不同意。某药业公司于是起诉到法院，要求徐某某等人搬走并赔偿租金损失。

法院怎么判

法院审理后认为，占有保护请求权的核心是“占有的事实”。原告必须证明自己已经实际占有了这个摊位，才能要求别人搬走。本案中，某药业公司虽然和某国资公司签了租赁合同，但某国资公司作为出租人，并没有把摊位实际交给某药业公司使用。某药业公司从未实际占有过这个摊位，摊位一直由徐某某在使用。因此，某药业公司要求徐某某搬走的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

另外，某药业公司要求徐某某赔偿租金和利息，但徐某某不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，某药业公司无权直接向徐某某要租金。法院也驳回了这项请求。

某药业公司不服一审判决，提起上诉，但未在规定期限内缴纳上诉费，二审法院按自动撤回上诉处理，一审判决生效。

律师解读

这个案例的核心问题在于：什么是“占有”？为什么某药业公司签了合同，法院却认为它没有“占有”摊位？

一是占有是一种事实，不是权利。法律保护的是人对物实际控制的状态，而不是你“有没有权利”占有。比如，你租了房子，但房东没把钥匙给你，你就没有实际占有房子，不能要求别人搬走。本案中，某药业公司虽然签了租赁合同，但摊位一直由徐某某实际使用，某药业公司从未实际控制过摊位，所以法院认为它没有“占有”的事实。

二是占有保护不问“有权无权”。法院在审理占有保护纠纷时，不需要查清占有人是合法占有还是非法占有。只要客观上存在占有事实，法律就保护这种状态。哪怕徐某某是租期届满后继续占用，法院也不审查她有没有权利，只审查某药业公司有没有实际占有。

三是占有保护是应急措施，不是最终解决。占有保护诉讼的目的是恢复原有的占有状态，防止私力冲突。如果某药业公司认为自己对摊位有实体权益（比如租赁权），可以另行起诉，要求确认权利或赔偿损失。但占有保护诉讼本身，不能解决实体权益的归属问题。

王德林律师提示：

租赁房屋或商铺时，签了合同不等于“占有”。一定要拿到钥匙、实际控制房屋，才算完成交付。如果出租人没有清场，导致你无法实际使用，不要贸然起诉要求占用人搬走，因为法院会先审查你是否实际占有。正确的做法是：一是要求出租人履行交付义务，清场后你再接收；二是如果出租人无法交付，可以追究其违约责任，要求赔偿损失。三是如果占用人拒绝搬走，你可以基于租赁合同起诉出租人，而不是直接起诉占用人。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，明确占有事实后再决定维权路径。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市