承租人花钱装修了抵押的厂房，拍卖后钱归谁

承租人花钱装修了抵押的厂房，拍卖后钱归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

刘某某从某公司租了厂房和设备，租期从2015年到2018年。为了正常生产，刘某某自己掏钱买了新机器，还对租来的厂房和设备进行了维修、扩建。2016年，某公司向银行借款845万元，把包括刘某某租用的厂房和设备在内的资产都抵押给了银行，并办了抵押登记。后来某公司还不上钱，银行申请法院拍卖这些抵押物。拍卖时，刘某某自己添置的机器和装修的资产也被一起拍卖了，总共卖了700多万元。刘某某觉得拍卖款里有自己投入的钱，应该分给自己，于是起诉银行和某公司，要求支付添附物补偿和增值款共360万元。

法院怎么判

法院认为，刘某某和某公司在租赁合同里明确约定，刘某某投资购买的机器设备归刘某某所有。因此，这些添附的资产属于刘某某和某公司共有。虽然刘某某的添附行为发生在某公司把资产抵押给银行之后，但刘某某是为了维持和改善生产才投入的，并且确实让抵押物增值了。根据法律规定，银行作为抵押权人，其优先受偿权只及于某公司对共有财产享有的份额，不能及于刘某某的份额。法院委托评估，刘某某添附的资产价值165万多元，而整个抵押物拍卖时增值了192.27%。按这个比例计算，刘某某应分得拍卖款318万多元。最终，法院判决拍卖款中的318万多元归刘某某所有，银行只能在剩余拍卖款范围内优先受偿。银行和某公司不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例的核心是：承租人（租客）对租来的厂房或设备进行装修、改造、添置新设备，导致抵押物增值，抵押权人（银行）能不能对增值部分也享有优先受偿权？

答案是：不能。根据《民法典》和相关司法解释，抵押权设立后，抵押物被添附（比如装修、改造），如果添附物归抵押人和第三人（比如租客）共有，那么抵押权的效力只及于抵押人享有的份额，不包括第三人的份额。如果添附导致抵押物价值增加，抵押权人对增加的价值部分也不享有优先受偿权。简单说，租客自己花钱让房子或设备变值钱了，这部分增值的钱，银行不能拿走，应该归租客。

本案中，刘某某和某公司事先有约定，添附的资产归刘某某所有，所以法院认定双方是共有关系。即使没有约定，只要租客能证明自己添附的行为和抵押物增值有因果关系（比如装修让房子更好用、设备维修后效率更高），法院也会保护租客的权益，把增值部分判给租客。

王德林律师提示：

如果您是租客，准备对租来的厂房、商铺或设备进行大额装修、改造或添置新设备，建议您注意以下几点：一是务必与房东（抵押人）在租赁合同中明确约定添附物的所有权归属，最好写成书面协议。二是保留好所有投资凭证，比如购买合同、付款记录、发票等，以便日后证明添附物的价值和投入。三是如果房东将资产抵押给银行，您要清楚自己的添附行为可能影响抵押权，但法律保护您对增值部分的权益。一旦抵押物被拍卖，您可以依据合同和证据，要求从拍卖款中优先分得您投入的部分。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市