信托公司贷款没查清房屋产权，抵押权能被认定无效吗

信托公司贷款没查清房屋产权，抵押权能被认定无效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

方甲、方乙和方丙是兄弟姐妹。2017年，方丙通过虚假的赠与手续，把原本属于父母的房子过户到了自己名下，并办理了产权登记。之后，方丙在短短几个月内，先后用这套房子向典当行和他人抵押借款，金额高达数百万元。

2018年3月，方丙又与一家信托公司签订了借款合同，贷款465万元，并用这套房子作为抵押。信托公司发放了贷款，也办理了抵押登记。后来，方甲和方乙通过诉讼，确认了方丙与父母的赠与合同不成立，并成功撤销了方丙的房产证。

方甲和方乙认为，方丙无权抵押这套房子，于是起诉到法院，要求确认抵押行为无效，并让信托公司配合解除抵押登记。

法院怎么判

一审法院认为，方丙在取得房产证后，短时间内多次抵押房屋，作为专业放贷机构的信托公司，理应高度警惕。但信托公司在放贷过程中存在多个问题：一是入户调查时，房屋上还有别人的抵押权没解除；二是把部分审查工作交给了一家在北京没有贷款业务资格的公司；三是监管部门认定其存在“未尽到监督义务”“放款时间早于公证书和抵押登记证明”等瑕疵；四是入户调查照片显示房屋有多人共同居住，但信托公司没有进一步核实。

法院认定，信托公司没有尽到专业机构的严格审查义务，存在重大过失，不构成善意取得抵押权。判决抵押行为无效，信托公司需配合注销抵押登记。

信托公司不服，提起上诉。二审法院维持原判，认为信托公司作为专业放贷机构，对抵押物权的风险有高于普通人的甄别能力，但其证据不足以证明尽到了审慎注意义务，不符合善意取得的法定条件。

律师解读

这个案例的核心问题是：信托公司作为专业金融机构，在不知情的情况下接受了无权处分人提供的抵押，能否依据“善意取得”制度获得抵押权？

根据法律规定，善意取得需要满足三个条件：一是抵押权人必须是善意的，即不知道且没有重大过失地不知道抵押人无权处分；二是存在真实的担保债权，也就是贷款已经实际发放；三是已经完成了不动产抵押登记。

本案中，法院重点审查了信托公司是否“善意”。对于金融机构来说，法律要求其尽到比普通人更高的审查注意义务。具体包括：

一是实地勘察房屋。金融机构在放贷前必须对房屋进行实地调查，了解房屋的真实状况、居住情况等。本案中，信托公司入户调查时，房屋上还有别人的抵押权，且照片显示多人居住，却没有进一步核实，这被认为是未尽到义务。

二是审查房屋登记情况。虽然房产证登记在方丙名下，但法院不会仅凭登记就认定金融机构尽到了义务，还要结合其他因素综合判断。

三是审查贷款流程的合规性。信托公司将审查工作交给没有资质的公司、放款时间早于公证书出具时间等行为，都被认定为存在重大过失。

四是善意的认定时点。法院会重点审查贷款发放时和办理抵押登记时这两个时间点，金融机构是否已经知道或应当知道抵押人无权处分。

最终，法院认定信托公司存在重大过失，不构成善意取得，抵押权因此无效。

王德林律师提示：

对于普通老百姓来说，这个案例有两点重要启示：一是如果发现自己的房产被他人无权抵押，可以通过诉讼确认抵押行为无效，并要求解除抵押登记；二是对于金融机构而言，放贷时必须严格履行审查义务，不能因为抵押登记在他人名下就掉以轻心，否则可能面临抵押权被认定无效的风险。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，收集相关证据，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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