夫妻一方偷偷抵押共有房产，银行没发现，抵押权有效吗

夫妻一方偷偷抵押共有房产，银行没发现，抵押权有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

回某某与李某原为夫妻，2010年离婚时未分割房产。2021年，法院判决确认该房屋由二人按份共有，各占50%份额。但在判决前，李某于2021年8月独自将房屋抵押给某银行，借款475万元，并办理了抵押登记。回某某发现后，认为李某无权单独抵押共有房产，且银行在审查时未尽到注意义务，要求法院确认银行不享有抵押权，并注销抵押登记。

法院怎么判

法院经审理认为，案涉房屋为回某某和李某按份共有，李某未经回某某同意擅自抵押，属于无权处分。银行是否取得抵押权，要看是否构成善意取得。善意取得需同时满足三个条件：一是银行在办理抵押时不知道李某无权处分且无重大过失（善意）；二是银行支付了合理对价；三是完成了抵押登记。

本案中，银行支付了贷款并办理了登记，满足后两个条件。但关键问题在于银行是否“善意”。银行在办理抵押时，依据的是一份民事调解书，该调解书存在明显瑕疵：第一页与第二页内容矛盾、序号不连贯、字体不一致。这些瑕疵足以引起一般人的合理怀疑。银行作为专业金融机构，本应尽到审慎审查义务，比如要求李某提供法院档案核实，或与调解书另一方回某某联系确认，但银行没有这样做。因此，法院认定银行存在重大过失，不构成善意取得。

最终，法院判决：确认银行对案涉房屋不享有抵押权；李某和银行须协助回某某办理抵押权注销手续。银行上诉后，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点重要启示：

一是共有房产不能单方抵押。夫妻或多人共有的房产，任何一方未经其他共有人同意，单独抵押或出售，都属于无权处分。其他共有人有权要求追回房产或注销抵押。

二是银行等金融机构的审查义务比普通人更严格。法院在判断是否“善意”时，会区分一般人和专业机构。普通人买房或抵押时，只要查看不动产登记信息，没有发现明显问题，一般可认定为善意。但银行等专业金融机构，必须进行实质性审查，包括核查权属文件是否真实、内容是否一致、抵押人婚姻状况、是否存在共有人等。如果文件有明显瑕疵（如字体不一致、内容矛盾），银行必须主动核实，否则会被认定存在重大过失。

三是善意取得不是“万能保护伞”。即使银行支付了贷款并办了登记，如果审查有重大过失，抵押权依然可能被撤销。本案中，银行虽然做了公证、入户调查，但因未核实调解书的真实性，最终败诉。

王德林律师提示：

如果您是房产共有人，发现另一方擅自抵押或出售共有房产，应及时向法院起诉，要求确认对方无权处分，并主张抵押权不成立或撤销。如果银行等机构在审查中存在明显疏忽，您有权要求注销抵押登记。建议在离婚或分家析产时，尽快办理房产份额登记或分割，避免后续纠纷。如果您是购房人或贷款人，在涉及共有房产的交易中，务必核实所有共有人的书面同意，并保留相关证据。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料（如房产证、离婚协议、法院判决书、抵押合同等）前来咨询，我们将为您分析案件风险，提供诉讼或调解方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市