签了居住权协议，房子却被卖了，还能住吗

签了居住权协议，房子却被卖了，还能住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

陈某与齐某曾是夫妻，育有一子齐某乙。2008年，两人离婚。离婚当天，陈某与齐某的父亲齐某甲、齐某三人签了一份《协议》。协议约定：陈某可以永久无偿居住在齐某甲名下的一套房屋里，但只能她一个人住。协议还提到，等房屋的抵押解除后，齐某甲同意把房子过户给陈某和齐某乙。

然而，这套房子其实是齐某甲和妻子孙某在婚姻期间买的，属于夫妻共同财产。孙某并没有在《协议》上签字，事后也明确表示不同意。2021年，齐某甲起诉要求陈某搬走，法院判决陈某必须返还房屋。陈某不服，起诉要求确认《协议》有效，并要求齐某甲配合办理居住权登记。

法院怎么判

一审法院认为，齐某甲未经妻子孙某同意就签协议设立居住权，属于无权处分，协议无效。而且居住权没有登记，所以陈某不享有居住权，驳回了她的全部请求。

二审法院（福州市中级人民法院）改判了。法院认为，虽然齐某甲无权处分，但《协议》本身没有违反法律的强制性规定，所以是有效的。不过，因为孙某不同意，齐某甲无法配合办理居住权登记，这在法律上属于“履行不能”。所以，陈某不能要求登记居住权，也不能继续住在房子里，但她可以要求齐某甲赔偿损失。

案号：(2022)闽01民终10262号

律师解读

这个案子对普通人来说，有几点特别值得注意：

一是居住权必须登记才能成立。根据《民法典》第368条，居住权自登记时设立。光签协议还不够，必须去不动产登记中心办手续。如果对方不配合，或者房子有共有人不同意，登记就办不了，居住权也就没设立。

二是无权处分不必然导致协议无效。以前，无权处分签的合同可能直接无效。但根据《民法典》和最高法的司法解释，无权处分不再直接导致合同无效。只要协议内容不违法，协议本身是有效的。但协议有效不代表你能实际住进去，如果对方无法履行，你可以要求对方赔偿损失。

三是夫妻共同财产，一方不能擅自处分。房子如果是夫妻共同财产，哪怕只登记在一方名下，另一方也有权利。设立居住权属于重大处分，必须经过所有共有人同意。否则，协议对没签字的共有人没有约束力。

王德林律师提示：

签居住权协议前，一定要查清楚房子是不是夫妻共同财产，或者有没有其他共有人。最好让所有共有人都在协议上签字，或者去公证处做公证。签完协议后，尽快去不动产登记中心办理居住权登记。如果对方不配合，可以起诉要求履行，但也要做好“履行不能”的心理准备，及时主张赔偿损失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先到当地不动产登记中心咨询居住权登记的具体流程，再找专业律师评估风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市