遗嘱里写的居住权，没去登记还算数吗
遗嘱里写的居住权，没去登记还算数吗
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
朱某某与李某某是再婚夫妻，2012年11月结婚，婚后没有生孩子。李某某和前妻有一个儿子叫李某。案涉房屋是李某某单位分的房改房，2011年登记在李某某名下。朱某某和李某某婚后一直住在这套房子里。
结婚第二天，李某某自己写了一份《协议》，上面写着：房子归儿子李某所有；如果李某某先去世，朱某某可以继续住到去世，李某要照顾朱某某。协议上有李某某的签名和手印，朱某某也签了名。2022年4月，李某某去世。
在另一起遗嘱继承官司中，法院2023年6月判决房子归李某所有。朱某某于是起诉，要求确认自己对这套房子有居住权。李某不同意，说遗嘱里的居住权没有去登记，所以没生效。同时，李某还反诉，说自己名下没有其他房子，要求法院判他也对这套房子有居住权。
法院怎么判
一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：根据《民法典》，可以通过遗嘱设立居住权。李某某写的《协议》已经被生效判决认定为自书遗嘱，具有法律效力。遗嘱里说朱某某可以住到去世，意思真实明确，所以朱某某对这套房子有居住权。
对于李某说居住权没登记就不生效的意见，法院认为：目前北京还没有正式启动居住权登记工作，在遗嘱有效的情况下，朱某某的居住权不会因为没有登记就失效。李某要求自己也享有居住权，没有事实和法律依据，法院不支持。
一审判决：确认朱某某对案涉房屋有居住权；驳回李某的反诉请求。
李某不服，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院认为：朱某某的居住权来自李某某的遗嘱，不是来自协议。一审法院根据北京居住权登记的实际情况，没有采信李某的抗辩意见，是正确的。朱某某有居住权，李某作为房屋所有权人，其权利必然受到限制。一审法院根据实际居住情况和朱某某的意愿，驳回李某的反诉，符合客观实际。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师解读
这个案例主要涉及两个问题：一是遗嘱里写的居住权，没去登记是否生效；二是法院是否可以为名下无房的继承人设立居住权。
关于第一个问题：遗嘱设立的居住权，不要求必须登记才生效。
《民法典》规定，通过合同设立居住权，必须去登记机构登记，居住权自登记时设立。但通过遗嘱设立居住权，法律用的是“参照适用”合同的规定，而不是“严格适用”。
法院认为，遗嘱是立遗嘱人生前的真实意愿，应当尊重。如果要求立遗嘱人在危急情况下还要去办理登记，不现实。而且，如果硬性要求登记才生效，房屋继承人可能在办理登记前就把房子卖掉，居住权人的基本居住利益就得不到保障。因此，以遗嘱方式设立的居住权，不适用“居住权自登记时设立”的规定。
关于第二个问题：法院是否应为名下无房的继承人设立居住权。
《民法典》规定，遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额（即“必留份”条款）。法院认为，居住权制度的目的就是为“居无定所”的特定群体提供基本生活保障。对于“必留份”的适用，不宜过于严苛，要结合居住地生活水平、房租价格、继承人经济能力等实际情况，对处于“弱势地位”的继承人设立居住权或给予财产补偿。
在本案中，李某在李某某去世前并没有和朱某某、李某某一起居住，说明他有一定的居住自我保障能力。综合李某的身体健康情况和经济状况，他不属于居住权需要保障的弱势群体。而且，朱某某与李某是再婚形成的继母子关系，双方因房产纠纷产生多起诉讼，关系恶化。因此，法院不支持李某的居住权请求。
王德林律师提示：
一是如果老人想通过遗嘱为再婚配偶或其他人设立居住权，建议采用自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱或公证遗嘱等书面形式，内容要明确具体，写明“可以居住到去世”或“居住权”等字眼，并由立遗嘱人亲笔签名、注明日期。
二是虽然遗嘱设立的居住权不要求登记才生效，但为了减少日后纠纷，建议在条件允许的情况下，尽快去不动产登记机构办理居住权登记。如果当地登记工作尚未启动，可以保留好遗嘱原件、法院判决书等证据。
三是对于继承人来说，如果自己名下无房、缺乏劳动能力且没有生活来源，可以依据“必留份”条款，向法院申请在遗产房屋上设立居住权。但要注意，法院会综合考量你的实际居住需求、经济能力、与房屋所有权人的关系等因素，并非只要名下无房就能获得居住权。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地实际情况制定方案，避免因遗嘱形式瑕疵或登记问题导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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