买了带免费电梯使用权的房子，新业主还能继续免费乘电梯吗

买了带免费电梯使用权的房子，新业主还能继续免费乘电梯吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

重庆市万盛经开区某老旧小区，一栋楼在2021年由张某某等16户业主集资加装电梯。楼内A号房屋的业主黄某认为加装电梯会影响自家采光和隐私，提出了异议。经过社区调解，双方达成协议：黄某不承担电梯安装费，但可以免费使用电梯。其他16户业主则分摊了黄某应出的1万元安装费。

2022年1月，黄某将A号房屋卖给了朱某某，并办理了产权过户。但张某某等16户业主要求朱某某补交1万元电梯安装费，否则不能使用电梯。朱某某不同意，起诉到法院，要求确认自己有权免费使用电梯。

法院怎么判

重庆市綦江区人民法院审理后认为，电梯属于整栋楼的共有部分，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。原业主黄某通过协议取得的免费电梯使用权，是基于其对A号房屋的所有权产生的。根据《民法典》第273条第2款，业主转让住宅时，对共有部分享有的权利一并转让。朱某某作为新房主，自然继承了黄某的免费电梯使用权，不需要再支付安装费。

法院最终判决：确认朱某某享有该楼电梯的使用权，且不支付电梯安装费用。双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案子的核心问题是：原业主通过协议获得的免费电梯使用权，能不能随房子一起转让给新业主？

答案是肯定的。原因有三：

一是免费电梯使用权属于财产性权利，不是人身专属性权利。它针对的是房屋因加装电梯而受损的采光、隐私等权益，而不是特定的人。房子卖了，这种损害对新业主依然存在，所以补偿权利也应随之转移。

二是这种权利从属于房屋所有权。根据法律规定，业主转让住宅时，对共有部分（比如电梯）的共有和共同管理权利一并转让。新房主在取得房屋所有权的同时，也概括继承了原业主的免费使用权。

三是新业主使用电梯没有超出本来用途。房子是住宅，新业主也是用于居住生活，没有改变用途或增加电梯负担，所以免费使用合情合理。

王德林律师提示：

购买老旧小区加装电梯的房屋时，如果原业主与邻居有免费使用电梯的协议，新房主通常可以继续享受这一权利。但要注意，这种权利不能单独转让，必须随房屋所有权一起转移。建议在购房合同中明确约定相关权益，并保留原协议、调解书等证据。如果遇到邻居阻拦，可以依据《民法典》第273条主张权利。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，确保自身权益不受侵害。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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